Обмены 1031 объяснены

Обмен по 1031 - это механизм налогового кодекса, который позволяет вам перенести прибыль от одной инвестиционной недвижимости в другую без уплаты налога на прирост капитала при продаже — это самый ценный инструмент отсрочки в недвижимости. Механизм прост по своей сути и беспощаден в исполнении: пропущенный срок или неправильный тип недвижимости превращает налогово-отсроченный обмен в полностью облагаемую налогом продажу, с немедленным возникновением налога на прибыль. Механика, которая следует за этим, определяет, будет ли обмен успешным, и все они связаны со сроками.

Что квалифицируется как аналогичная собственность

Аналогичная собственность шире, чем предполагают большинство инвесторов: любая недвижимость, удерживаемая для инвестиционных или производственных целей, может быть обменена на любую другую недвижимость, удерживаемую для инвестиционных или производственных целей. Арендный дом может быть обменен на многоквартирный дом, сырой участок на торговую полосу, склад на дуплекс. Ограничение касается намерения, а не класса активов — недвижимость, удерживаемая в основном для продажи (флип), не квалифицируется, и основное место жительства не квалифицируется. Недвижимость должна быть инвестиционной или коммерческой с обеих сторон сделки, а недвижимость для личного пользования полностью исключается.

Сроки в 45 и 180 дней

Два срока регулируют весь обмен, и оба начинаются с даты закрытия сделки по передаваемой собственности. Инвестор имеет 45 календарных дней, чтобы идентифицировать заменяющую собственность или собственности в письменной форме — идентификация подается квалифицированному посреднику, а не просто записывается. Затем 180 календарных дней с той же даты начала для завершения сделки по замене. Оба окна идут одновременно, поэтому 180-дневные сроки не отсчитываются от идентификации, а от первоначальной продажи — это означает, что каждый день из 45, потраченных на поиск, сокращает оставшееся время для закрытия. Пропустите любой срок, и обмен не состоится, прибыль признается, и налог подлежит уплате.

Три правила идентификации

Идентификация в течение 45 дней позволяет три стратегии: правило трех объектов (назовите до трех объектов любой стоимости), правило 200% (назовите любое количество объектов, общая стоимость которых не превышает 200% от передаваемой собственности) или правило 95% (назовите любое количество объектов любой стоимости, но вы должны закрыть сделку на 95% от их общей стоимости). Правило трех объектов является самым распространенным, потому что оно самое простое и прощающее — назовите три, закройте одну. Риск заключается в том, что вы можете переидентифицировать объект, который на самом деле не можете купить, поэтому список должен основываться на реальном анализе денежного потока, а не на просмотре веб-сайта.

Равная или большая стоимость, равный или больший долг

Чтобы отсрочить всю прибыль, заменяющая собственность должна быть равной или большей, чем передаваемая собственность как по стоимости, так и по капиталу. Понижение стоимости или снижение долга (вывод наличных из сделки) вызывает частичный налог на разницу — «буст». Продажа собственности стоимостью $400,000 с капиталом $300,000 должна быть заменена на собственность стоимостью не менее $400,000, финансируемую так, чтобы оставить не менее $300,000 капитала в новой сделке. Вывод наличных разрешен, но облагается налогом до суммы реализованной прибыли, что делает его единственным законным выходом для инвесторов, которые хотят забрать часть средств.

Что отсрочено, не устранено

Обмен по 1031 отсрочивает налог; он не прощает его. Отсроченная прибыль переносится в базу заменяющей собственности, и счет приходит к уплате, когда эта собственность в конечном итоге продается без другого обмена — или, в лучшем случае, никогда, потому что база восстанавливается при смерти (повышение базы, которое делает удержание до смерти самым налогово-эффективным выходом из недвижимости). Последующие обмены могут накапливать отсрочку на десятилетия, поэтому стратегию часто описывают как беспроцентный заем от правительства, который вы возвращаете только в том случае, если перестаете обмениваться.

Когда обмен — это неправильный шаг

Обмен, вынужденный недвижимостью, которую вы иначе не купили бы, хуже, чем уплата налога. Никогда не позволяйте налогам управлять инвестициями: если заменяющая собственность является маргинальной сделкой, купленной только для отсрочки прибыли, стоимость содержания плохого актива на протяжении многих лет превышает налог, сэкономленный на продаже. Правильное время для обмена — это когда настоящая замена соответствует стратегии и срокам; неправильное время — это когда дата закрытия заставляет вас купить то, что анализ отверг бы.