Подробное руководство
Подробнее — в нашем Investing Guide.
Как это работает
Коэффициент капитализации делит чистый операционный доход — аренда минус операционные расходы, до любой ипотеки — на стоимость недвижимостиФормула
Cap rate = NOI / price x 100 | Price = NOI / target cap rate
Советы
- Более высокая ставка капитализации = более высокий риск и более высокая доходность; сравнивайте только в рамках аналогичных типов недвижимости и рынков.
- Пересчитайте цену: какой NOI позволяет ваша целевая ставка капитализации по запрашиваемой цене?
- Ставки капитализации сжимаются, когда ставки падают, и расширяются, когда они растут — отслеживайте направление перед покупкой.
- Оценка кредитора — это в основном разговор о NOI и ставке капитализации — поймите оба аспекта перед встречей с ними.
Частые вопросы
Какова хорошая ставка капитализации?
Для жилой аренды типично 5-7%; коммерческие объекты варьируются от 4% (первоклассные, низкий риск) до 10%+ (вторичные, более высокий риск). 'Хорошая' ставка капитализации — это та, которая компенсирует риск — сравнение ставки 9% на слабом рынке с 5% на сильном требует обсуждения риска, а не цифры.
Чем ставка капитализации отличается от доходности на вложенный капитал?
Ставка капитализации полностью игнорирует финансирование — это NOI деленное на цену, как если бы все было оплачено наличными. Доходность на вложенный капитал делит денежный поток после выплаты долга на фактически вложенные деньги, поэтому использование заемных средств значительно изменяет это. Ставка капитализации сравнивает сделки; доходность на вложенный капитал сравнивает ваши вложенные доллары.
Включаю ли я ипотечные платежи в NOI?
Нет — NOI это аренда минус операционные расходы до выплаты долга. Проценты относятся к анализу денежного потока, а ставка капитализации существует специально для того, чтобы быть независимой от финансирования.
Что влияет на ставки капитализации?
Процентные ставки (высокие ставки повышают ставки капитализации, а цены снижают), восприятие рыночного риска, тенденции по вакантным помещениям и спрос на доходные активы. Наблюдение за тенденцией ставки капитализации на рынке — это наблюдение за температурой его цен.