Guía Completa
Amplía la información en nuestra Investing Guide.
Cómo funciona
La tasa de capitalización divide el ingreso operativo neto — alquiler menos gastos operativos, antes de cualquier hipoteca — por la propiedadFórmula
Cap rate = NOI / price x 100 | Price = NOI / target cap rate
Consejos
- Mayor cap = mayor riesgo y mayor retorno; compara solo dentro de tipos de propiedad y mercados similares.
- Vuelve a calcular el lado del precio: ¿qué NOI permite tu cap objetivo al precio de venta?
- Las tasas de cap se comprimen cuando las tasas caen y se expanden cuando suben; sigue la dirección antes de comprar.
- La tasación de un prestamista es básicamente una conversación sobre NOI y tasa de cap; entiende ambos antes de reunirte con ellos.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es una buena tasa de capitalización?
Para alquileres residenciales, el 5-7% es típico; las propiedades comerciales varían del 4% (prime, bajo riesgo) al 10%+ (secundario, mayor riesgo). La 'buena' tasa de capitalización es la que compensa por el riesgo; comparar una tasa del 9% en un mercado débil con una del 5% en uno fuerte requiere la conversación sobre el riesgo, no el número.
¿Cómo se diferencia la tasa de capitalización del retorno en efectivo sobre efectivo?
La tasa de capitalización ignora completamente el financiamiento; es el NOI sobre el precio, como si fuera todo en efectivo. El retorno en efectivo sobre efectivo divide el flujo de efectivo después de la deuda por el efectivo que realmente invertiste, por lo que el apalancamiento lo cambia drásticamente. La tasa de capitalización compara ofertas; el retorno en efectivo sobre efectivo compara tus dólares invertidos.
¿Incluyo los pagos de la hipoteca en el NOI?
No; el NOI es el alquiler menos los gastos operativos antes del servicio de la deuda. Los intereses pertenecen al análisis de flujo de efectivo, y la tasa de capitalización existe específicamente para ser agnóstica al financiamiento.
¿Qué mueve las tasas de capitalización?
Las tasas de interés (tasas más altas empujan las tasas hacia arriba y los precios hacia abajo), la percepción del riesgo del mercado, las tendencias de vacantes y la demanda de activos de ingresos. Observar la tendencia de la tasa de capitalización en un mercado es observar su temperatura de precios.