Подробное руководство
Подробнее — в нашем Investing Guide.
Как это работает
Стратегия BRRRR покупает ниже стоимости, добавляет стоимость с помощью ремонта, сдает в аренду, а затем рефинансирует по более высокой стоимости после ремонта (ARV) — извлекая капитал для реинвестирования в следующую сделку. Движок отслеживает три потока денег. Ваш первоначальный капитал: первоначальный взнос на покупку плюс полная стоимость ремонта. Рефинансирование: новый кредит на 75% от ARV, который погашает первую ипотеку и оставляет кэш-аут. Разница — кэш-аут минус первоначальный капитал — это деньги, оставшиеся в сделке: положительное значение означает, что рефинансирование вернуло ваш капитал (настоящий BRRRR), отрицательное значение означает, что капитал все еще задействован. Наконец, аренда минус расходы дает ежемесячный денежный поток, годовой и деленный на оставшийся капитал, производя доходность на вашу оставшуюся экспозицию. Вся машина работает на реальном ARV: завышение его превращаетФормула
Cash out = 75% x ARV - first loan | Cash left = initial cash - cash out | Yield = annual cash flow / cash left
Советы
- ARV является опорной точкой — оценивайте его на основе фактических недавних продаж, а не оптимизма.
- Кэш-аут ниже 75% LTV является типичным; выше 80% кредиторы добавляют расходы, которые убивают стратегию.
- Истинный BRRRR оставляет ноль или отрицательный кэш в сделке — это заголовок двигателя.
- Держите резерв на 3 месяца для вакантных помещений даже на лучшем рынке — математика доходности останавливается во время этого.
Частые вопросы
Что такое стратегия BRRRR?
Купите недвижимость ниже ее потенциальной стоимости, отремонтируйте ее, сдайте в аренду, затем рефинансируйте по новой более высокой стоимости — извлекая большую часть вашего первоначального капитала для реинвестирования в следующую сделку. Аббревиатура означает Купить, Ремонт, Аренда, Рефинансирование, Повторение, и цель заключается в накоплении портфеля с использованием одних и тех же средств.
Сколько наличных я могу получить?
Обычные рефинансирования обычно позволяют получить 75% от оценочной стоимости, что является предположением двигателя. Сумма наличных равна этим 75% от ARV минус то, что вы должны по первому кредиту — стратегия работает, когда разница превышает ваш первоначальный капитал.
Каковы риски BRRRR?
Оценка — если она оказывается ниже ARV, сумма наличных уменьшается, и деньги остаются заблокированными. Превышение бюджета на ремонт, ставки рефинансирования выше подбора, и вакансии все нарушают расчеты. Стратегия одновременно увеличивает доходность и риски; линия оставшихся наличных двигателя является честным счетом.
Сколько времени занимает цикл BRRRR?
Типичные сроки составляют от 6 до 18 месяцев на объект: приобретение, ремонт, аренда, затем период ожидания, который требуют кредиторы перед рефинансированием (обычно 6+ месяцев). В течение этого времени ваш капитал заблокирован, поэтому портфельный подход позволяет распределять сделки.