Échanges 1031 expliqués

Un échange 1031 est le mécanisme du code fiscal qui vous permet de transférer le gain d'un bien d'investissement à un autre sans payer d'impôt sur les plus-values lors de la vente — l'outil de report le plus précieux dans l'immobilier. Le mécanisme est simple en concept et impitoyable dans son exécution : un délai manqué ou un mauvais type de propriété transforme un échange différé d'impôt en une vente entièrement imposable, avec le gain dû immédiatement. Les mécanismes qui suivent sont ceux qui décident si un échange réussit, et ce sont tous des délais.

Ce qui est considéré comme de même nature

La même nature est plus large que ce que la plupart des investisseurs supposent : tout bien immobilier détenu à des fins d'investissement ou d'utilisation productive peut être échangé contre tout autre bien immobilier détenu à des fins d'investissement ou d'utilisation productive. Une maison de location peut être échangée contre un immeuble d'appartements, un terrain nu contre un commerce de détail, un entrepôt contre un duplex. La restriction concerne l'intention, pas la classe d'actifs — une propriété détenue principalement pour la vente (un flip) ne qualifie pas, et une résidence principale ne qualifie pas. La propriété doit être un bien d'investissement ou commercial des deux côtés de l'échange, et l'immobilier à usage personnel est entièrement exclu.

Les délais de 45 jours et de 180 jours

Deux délais régissent l'ensemble de l'échange et commencent tous deux à la date de clôture de la propriété cédée. L'investisseur a 45 jours calendaires pour identifier la ou les propriétés de remplacement par écrit — l'identification est déposée auprès d'un intermédiaire qualifié, pas notée de manière informelle. Ensuite, 180 jours calendaires à partir de la même date de départ pour clôturer sur le remplacement. Les deux fenêtres fonctionnent simultanément, donc le délai de 180 jours n'est pas de 180 jours à partir de l'identification mais à partir de la vente originale — ce qui signifie que chaque jour des 45 passés à chercher réduit le temps restant pour clôturer. Manquer l'un ou l'autre délai et l'échange échoue, le gain est reconnu, et l'impôt est dû.

Les trois règles d'identification

L'identification de 45 jours permet trois stratégies : la règle des trois propriétés (nommer jusqu'à trois propriétés de n'importe quelle valeur), la règle des 200 % (nommer n'importe quel nombre de propriétés dont la valeur totale ne dépasse pas 200 % de la propriété cédée), ou la règle des 95 % (nommer n'importe quel nombre de propriétés de n'importe quelle valeur, mais vous devez clôturer sur 95 % de leur valeur totale). La règle des trois propriétés est la plus courante car elle est la plus simple et la plus indulgente — nommez trois, clôturez-en une. Le risque est de suridentifier une propriété que vous ne pouvez pas réellement acheter, c'est pourquoi la liste doit être construite sur une analyse réelle des flux de trésorerie plutôt que sur une navigation sur un site web.

Valeur égale ou supérieure, dette égale ou supérieure

Pour différer l'intégralité du gain, la propriété de remplacement doit être égale ou supérieure à la propriété cédée en valeur et en équité. Échanger à la baisse en valeur, ou échanger à la baisse en dette (prendre de l'argent de l'affaire), déclenche une imposition partielle sur la différence — le surplus. Une vente d'une propriété de 400 000 $ avec 300 000 $ d'équité doit être remplacée par une propriété d'une valeur d'au moins 400 000 $, financée pour laisser au moins 300 000 $ d'équité dans la nouvelle affaire. Retirer de l'argent est autorisé mais imposable jusqu'au montant du gain réalisé, ce qui en fait la seule véritable soupape de sortie pour les investisseurs qui souhaitent retirer des gains.

Ce qui est différé n'est pas éliminé

Un échange 1031 différé l'impôt ; il ne l'annule pas. Le gain différé est reporté dans la base de la propriété de remplacement, et la facture est due lorsque cette propriété est finalement vendue sans un autre échange — ou, dans le meilleur des cas, jamais, car la base se réinitialise au décès (l'augmentation de la base qui fait que l'achat et la détention jusqu'à la mort est la sortie immobilière la plus fiscalement efficace de toutes). Des échanges successifs peuvent cumuler le report pendant des décennies, c'est pourquoi la stratégie est souvent décrite comme un prêt sans impôt du gouvernement que vous remboursez uniquement si vous cessez d'échanger.

Quand un échange est le mauvais choix

Un échange forcé par une propriété que vous n'achèteriez pas autrement est pire que de payer l'impôt. Ne laissez jamais la queue fiscale remuer le chien d'investissement : si la propriété de remplacement est une affaire marginale achetée uniquement pour différer le gain, le coût de détention d'un mauvais actif pendant des années dépasse l'impôt économisé sur la vente. Le bon moment pour échanger est lorsque un véritable remplacement correspond à la stratégie et aux délais ; le mauvais moment est lorsque la date de clôture force un achat que l'analyse aurait rejeté.