Exchange 1031 Spiegati

Un scambio 1031 è il meccanismo del codice fiscale che ti consente di trasferire il guadagno da una proprietà di investimento a un'altra senza pagare le imposte sulle plusvalenze sulla vendita — il singolo strumento di differimento più prezioso nel settore immobiliare. Il meccanismo è semplice nel concetto e spietato nell'esecuzione: una scadenza mancata o un tipo di proprietà errato converte uno scambio differito in una vendita completamente tassabile, con il guadagno dovuto immediatamente. Le meccaniche che seguono sono quelle che decidono se uno scambio ha successo, e sono tutte scadenze.

Cosa si qualifica come simile

Simile è più ampio di quanto la maggior parte degli investitori assuma: qualsiasi proprietà immobiliare detenuta per investimento o uso produttivo può essere scambiata con qualsiasi altra proprietà immobiliare detenuta per investimento o uso produttivo. Una casa in affitto può essere scambiata con un edificio di appartamenti, terreni non edificati con un'area commerciale, un magazzino con un duplex. La restrizione riguarda l'intento, non la classe di attivo: una proprietà detenuta principalmente per la vendita (un flipping) non si qualifica, e una residenza principale non si qualifica. La proprietà deve essere un investimento o una proprietà commerciale da entrambe le parti dello scambio, e gli immobili ad uso personale sono esclusi completamente.

Le scadenze di 45 giorni e 180 giorni

Due scadenze governano l'intero scambio e entrambe iniziano dalla data di chiusura della proprietà ceduta. L'investitore ha 45 giorni di calendario per identificare la proprietà o le proprietà sostitutive per iscritto — l'identificazione è presentata a un intermediario qualificato, non annotata casualmente. Poi 180 giorni di calendario dalla stessa data di inizio per chiudere sulla sostituzione. Entrambi i periodi si sovrappongono, quindi il termine di 180 giorni non è 180 giorni dall'identificazione ma dalla vendita originale — il che significa che ogni giorno dei 45 spesi a cercare riduce il tempo rimanente per chiudere. Mancare una scadenza e lo scambio fallisce, il guadagno è riconosciuto e le tasse sono dovute.

Le tre regole di identificazione

L'identificazione di 45 giorni consente tre strategie: la regola delle tre proprietà (nominare fino a tre proprietà di qualsiasi valore), la regola del 200% (nominare qualsiasi numero di proprietà il cui valore totale non superi il 200% della proprietà ceduta), o la regola del 95% (nominare qualsiasi numero di proprietà di qualsiasi valore, ma devi chiudere su 95% del loro valore totale). La regola delle tre proprietà è la più comune perché è la più semplice e la più indulgente — nominane tre, chiudi una. Il rischio è quello di identificare eccessivamente una proprietà che non puoi effettivamente acquistare, motivo per cui l'elenco dovrebbe essere costruito su un'analisi reale del flusso di cassa piuttosto che su una navigazione su un sito web.

Valore uguale o maggiore, debito uguale o maggiore

Per differire tutto il guadagno, la proprietà sostitutiva deve essere uguale o superiore alla proprietà ceduta sia in valore che in equità. Scambiare a un valore inferiore, o scambiare a un debito inferiore (prelevando denaro dall'affare), attiva una tassa parziale sulla differenza — il boot. Una vendita di una proprietà da $400,000 con $300,000 di equità deve essere sostituita con una proprietà del valore di almeno $400,000, finanziata per lasciare almeno $300,000 di equità nel nuovo affare. Prelevare denaro è consentito ma tassabile fino all'importo del guadagno realizzato, il che lo rende l'unica valvola di uscita legittima per gli investitori che vogliono ritirare alcuni fondi.

Ciò che è differito non è eliminato

Uno scambio 1031 differisce l'imposta; non la perdona. Il guadagno differito si trasferisce nella base della proprietà sostitutiva, e il conto arriva quando quella proprietà viene eventualmente venduta senza un altro scambio — o, nel miglior caso, mai, perché la base si resetta alla morte (l'aumento della base che rende l'acquisto e il mantenimento fino alla morte l'uscita immobiliare più efficiente dal punto di vista fiscale di tutti). Scambi successivi possono accumulare il differimento per decenni, motivo per cui la strategia è spesso descritta come un prestito esente da tasse dal governo che ripaghi solo se smetti di scambiare.

Quando uno scambio è la mossa sbagliata

Uno scambio forzato da una proprietà che altrimenti non acquisteresti è peggiore che pagare l'imposta. Non lasciare mai che la coda fiscale agiti il cane dell'investimento: se la proprietà sostitutiva è un affare marginale acquistato solo per differire il guadagno, il costo di mantenimento di un attivo scarso nel tempo supera le tasse risparmiate sulla vendita. Il momento giusto per scambiare è quando una vera sostituzione si adatta alla strategia e alle tempistiche; il momento sbagliato è quando una data di chiusura costringe un acquisto che l'analisi avrebbe rifiutato.