Intercambios 1031 Explicados

Un intercambio 1031 es el mecanismo del código fiscal que te permite transferir la ganancia de una propiedad de inversión a otra sin pagar impuestos sobre las ganancias de capital en la venta, siendo la herramienta de aplazamiento más valiosa en bienes raíces. El mecanismo es simple en concepto y implacable en ejecución: un plazo perdido o un tipo de propiedad incorrecto convierte un intercambio diferido en una venta totalmente gravable, con la ganancia debida de inmediato. La mecánica que sigue son las que deciden si un intercambio tiene éxito, y todas son plazos.

Qué califica como de igual tipo

El igual tipo es más amplio de lo que la mayoría de los inversores asume: cualquier propiedad inmobiliaria mantenida para inversión o uso productivo puede ser intercambiada por cualquier otra propiedad inmobiliaria mantenida para inversión o uso productivo. Una casa de alquiler puede intercambiarse por un edificio de apartamentos, terrenos sin desarrollar por un centro comercial, un almacén por un dúplex. La restricción está en la intención, no en la clase de activo: una propiedad mantenida principalmente para la venta (un flip) no califica, y una residencia principal no califica. La propiedad debe ser una propiedad de inversión o comercial en ambos lados del intercambio, y los bienes raíces de uso personal están excluidos por completo.

Los plazos de 45 días y 180 días

Dos plazos rigen todo el intercambio y ambos comienzan en la fecha de cierre de la propiedad entregada. El inversor tiene 45 días calendario para identificar la propiedad o propiedades de reemplazo por escrito; la identificación se presenta a un intermediario calificado, no se anota de manera casual. Luego, 180 días calendario desde la misma fecha de inicio para cerrar la propiedad de reemplazo. Ambas ventanas corren simultáneamente, por lo que el plazo de 180 días no es 180 días desde la identificación, sino desde la venta original, lo que significa que cada día de los 45 gastados buscando reduce el tiempo restante para cerrar. Si se pierde alguno de los plazos, el intercambio falla, se reconoce la ganancia y se debe el impuesto.

Las tres reglas de identificación

La identificación de 45 días permite tres estrategias: la regla de tres propiedades (nombrar hasta tres propiedades de cualquier valor), la regla del 200% (nombrar cualquier número de propiedades cuyo valor total no exceda el 200% de la propiedad entregada), o la regla del 95% (nombrar cualquier número de propiedades de cualquier valor, pero debes cerrar el 95% de su valor total). La regla de tres propiedades es la más común porque es la más simple y indulgente: nombra tres, cierra una. El riesgo es sobre-identificar una propiedad que no puedes comprar realmente, por lo que la lista debe basarse en un análisis real de flujo de efectivo en lugar de en una búsqueda en un sitio web.

Valor igual o mayor, deuda igual o mayor

Para diferir toda la ganancia, la propiedad de reemplazo debe ser igual o mayor que la propiedad entregada en valor y capital. Intercambiar a la baja en valor, o intercambiar a la baja en deuda (sacar efectivo del trato), desencadena un impuesto parcial sobre la diferencia: el boot. La venta de una propiedad de $400,000 con $300,000 de capital debe ser reemplazada por una propiedad que valga al menos $400,000, financiada para dejar al menos $300,000 de capital en el nuevo trato. Sacar efectivo está permitido pero es gravable hasta el monto de la ganancia realizada, lo que lo convierte en la única válvula de salida legítima para los inversores que desean retirar algunas fichas de la mesa.

Lo que se difiere no se elimina

Un intercambio 1031 difiere el impuesto; no lo perdona. La ganancia diferida se traslada a la base de la propiedad de reemplazo, y la factura se debe cuando esa propiedad se venda eventualmente sin otro intercambio, o, en el mejor de los casos, nunca, porque la base se reinicia al morir (el aumento en la base que hace que comprar y mantener hasta la muerte sea la salida de bienes raíces más eficiente en impuestos de todas). Los intercambios sucesivos pueden acumular el aplazamiento durante décadas, por lo que la estrategia a menudo se describe como un préstamo libre de impuestos del gobierno que solo se devuelve si dejas de intercambiar.

Cuando un intercambio es el movimiento incorrecto

Un intercambio forzado por una propiedad que de otro modo no comprarías es peor que pagar el impuesto. Nunca dejes que la cola del impuesto agite al perro de la inversión: si la propiedad de reemplazo es un trato marginal comprado solo para diferir la ganancia, el costo de mantener un activo malo durante años supera el impuesto ahorrado en la venta. El momento adecuado para intercambiar es cuando un reemplazo genuino se ajusta a la estrategia y los plazos; el momento incorrecto es cuando una fecha de cierre obliga a una compra que el análisis habría rechazado.