Налоги на недвижимость для инвесторов

Недвижимость является одним из самых налогово-привилегированных классов активов, и причина этого не в аренде — а в амортизации. Неналоговый вычет, который позволяет инвестору укрывать арендный доход от налога в течение многих лет, амортизация сочетается с вычетами расходов и последующим обменом 1031, создавая налоговый профиль, которому не может соответствовать ни один пассивный портфель акций. Понимание трех составляющих — амортизации, вычетов расходов и налога при продаже — является основой честной оценки доходности недвижимости, поскольку предварительные налоговые цифры редко равны реальности после налогообложения.

Амортизация: неналоговое укрытие

Налоговая служба США позволяет вам амортизировать строительную часть арендной недвижимости (не землю) в течение 27,5 лет для жилой недвижимости, вычитая примерно 3,63% от амортизируемой базы из налогооблагаемого арендного дохода каждый год — даже несмотря на то, что деньги не покидают счет. На недвижимости стоимостью $200,000, где 80% стоимости составляет здание, это примерно $5,800 ежегодной амортизации, укрывающей такой доход от налога в вашей предельной налоговой категории. Вычет существует только на бумаге; денежный поток, который вы получаете, выше, чем налогооблагаемый доход, что и является движущей силой налогового преимущества.

Вычеты расходов

Помимо амортизации, почти каждый доллар, который поддерживает работу недвижимости, подлежит вычету из арендного дохода: налоги на имущество, страхование, проценты по ипотеке, ремонты, обслуживание, управленческие сборы и поездки на объект. Сочетание вычетов расходов и амортизации означает, что недвижимость, показывающая положительный денежный поток, может заявить о налоговом убытке — призрачном убытке, который проходит через декларацию владельца, чтобы компенсировать другой доход, в соответствии с правилами о пассивных убытках.

Подводный камень при продаже

При продаже недвижимости возникают два налоговых эффекта. Во-первых, амортизация восстанавливается и облагается налогом как обычный доход с максимальной ставкой 25% — годы укрытого дохода облагаются налогом при продаже. Во-вторых, оставшаяся прибыль (цена продажи минус скорректированная база после амортизации) облагается налогом как долгосрочная прирост капитала, в настоящее время 15% для большинства категорий. Совокупный налог при продаже может существенно уменьшить прибыль, поэтому обмен 1031 — продажа и немедленная покупка другой инвестиционной недвижимости для отсрочки всей прибыли — является мощным инструментом для инвесторов, которые хотят сохранить портфель без налогообложения.

База здания (80% от $200k): $160,000
Годовая амортизация (3,63%): $5,808
Аренда минус расходы: $10,000 налогооблагаемого
После амортизации: ~$4,192 налогооблагаемого
Налоговое укрытие при 24% ставке: ~$1,394/год

Сегрегация затрат и бонусная амортизация

Сегрегация затрат — это инженерное исследование, которое переклассифицирует компоненты здания — осветительные приборы, ковры, бытовую технику — в классы активов с более коротким сроком службы, которые могут быть амортизированы быстрее (5, 7 или 15 лет вместо 27,5), что позволяет заранее получить вычеты. Для объектов в правильном ценовом диапазоне приведенная стоимость ускоренного укрытия может многократно превышать стоимость исследования. Эта стратегия выгодна инвесторам с высоким доходом, которые могут немедленно использовать ускоренные вычеты, и она взаимодействует с ограничениями на пассивные убытки — моделируется в соответствии с вашей собственной категорией перед заказом.

Это отсрочка налога, а не его устранение

Урок, который стоит извлечь из полной налоговой картины, заключается в том, что налоговые льготы на недвижимость в основном представляют собой отсрочку, а не освобождение. Амортизация укрывает доход сегодня, но восстанавливается при продаже, а обмен 1031 отсрочивает прибыль, но накапливает будущий налог. Инвестор, который понимает природу отсрочки, использует стратегию для роста портфеля на заемных налоговых долларах, а затем планирует окончательный выход — постепенно, желательно в год выхода на пенсию с более низкой налоговой категорией, или через увеличение базы при смерти — вместо того, чтобы быть удивленным большим налоговым счетом, который они не моделировали.