Guia Completo
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Como funciona
Os pontos de desconto de hipoteca são juros pré-pagos: cada ponto custa 1% do empréstimo no fechamento e compra uma taxa permanentemente mais baixa, convertendo dinheiro à vista em custo mensal reduzido enquanto você mantiver o empréstimo. A decisão inteira se resume a um número — o mês de equilíbrio, onde as economias acumuladas de pagamento finalmente reembolsam o desembolso inicial — e uma entrada honesta: quanto tempo você realmente manterá o empréstimo, que raramente é trinta anos, dado que as médias de permanência estão abaixo de uma década. Esta calculadora realiza essa compressão. Ela precifica seus pontos (dois pontos em $380,000 é $7,600), aplica seu credorFórmula
Breakeven months = (points × 1% × loan) ÷ (payment at base rate − payment at reduced rate)
Dicas
- Compre pontos apenas com dinheiro que de outra forma ficaria ocioso após o ponto de equilíbrio.
- Após dois pontos, as reduções por ponto diminuem — interrogar a grade do credor.
- Peça pontos pagos pelo vendedor em mercados de compradores antes de pagar os seus.
- Pontos em uma refinanciamento devem ser amortizados para deduções; compras diferem — pergunte a um profissional.
- Se a permanência é incerta, pontos negativos (crédito do credor, taxa mais alta) invertem a lógica.
Perguntas frequentes
Os pontos de hipoteca valem a pena pagar?
Somente após o ponto de equilíbrio. Dois pontos custando R$7.600 em um empréstimo de R$380.000 que economiza R$124 por mês atinge o ponto de equilíbrio por volta do mês sessenta e um — portanto, ficar sete anos resulta em aproximadamente R$2.900, enquanto vender no quarto ano perde cerca de R$2.600. A honestidade na duração, e não a matemática da taxa, decide a questão.
Quanto um ponto de desconto reduz a taxa?
Normalmente 0,25%, embora as tabelas variem de 0,125% a 0,375% e se comprimam em contagens de pontos mais altas. Um ponto em R$380.000 custa R$3.800; com uma economia total de um quarto de ponto de R$62 por mês, o ponto de equilíbrio fica próximo do mês sessenta e um. Sempre exija a tabela específica do credor por ponto em vez de assumir a regra geral.
O que acontece com os pontos se eu refinanciar ou vender cedo?
Eles evaporam. Os pontos compram uma taxa vinculada a esse empréstimo específico; o pagamento por venda ou refinanciamento deixa qualquer saldo não recuperado. Quatro anos em nosso exemplo, R$2.600 dos R$7.600 permanece não recuperado — é por isso que os pontos são adequados para compradores com horizontes longos e penalizam aqueles que são móveis, independentemente do que a taxa principal sugira.
Os pontos de hipoteca são dedutíveis de impostos?
Potencialmente. Os pontos em uma compra de residência principal são geralmente dedutíveis no ano em que são pagos, se você estiver detalhando e as condições do IRS forem atendidas; os pontos de refinanciamento devem ser deduzidos ao longo da vida do empréstimo. O aumento da dedução padrão pós-2017 significa que muitos declarantes não detalham mais, tornando a dedução irrelevante — verifique sua situação com um profissional de impostos.
O vendedor pode pagar meus pontos de hipoteca?
Sim — os pontos pagos pelo vendedor são um custo de fechamento negociável, comum em mercados lentos, e transferem o ônus do ponto de equilíbrio para outra pessoa: você recebe o pagamento mais baixo enquanto não contribui com nenhum dinheiro adiantado. Em tais acordos, tomar o máximo de pontos sensatos é quase uma opção gratuita em seu orçamento mensal.