Guía Completa
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Cómo funciona
Los puntos de descuento de hipoteca son interés prepagado: cada punto cuesta 1% del préstamo al cierre y compra una tasa permanentemente más baja, convirtiendo efectivo por adelantado en un costo mensual reducido mientras mantengas el préstamo. La decisión se comprime en un número: el mes de equilibrio, donde los ahorros acumulados de pago finalmente reembolsan el desembolso inicial, y una entrada honesta: cuánto tiempo realmente mantendrás el préstamo, que rara vez es de treinta años dado que las tenencias medianas son inferiores a una década.Fórmula
Breakeven months = (points × 1% × loan) ÷ (payment at base rate − payment at reduced rate)
Consejos
- Compra puntos solo con dinero que de otro modo estaría inactivo más allá del punto de equilibrio.
- Después de dos puntos, las reducciones por punto disminuyen; interroga la cuadrícula del prestamista.
- Pide puntos pagados por el vendedor en mercados de compradores antes de pagar los tuyos.
- Los puntos en una refinanciación deben ser amortizados para deducciones; las compras son diferentes — pregunta a un profesional.
- Si la duración es incierta, los puntos negativos (crédito del prestamista, tasa más alta) invierten la lógica.
Preguntas frecuentes
¿Valen la pena los puntos de la hipoteca?
Solo después del punto de equilibrio. Dos puntos que cuestan $7,600 en un préstamo de $380,000 que ahorra $124 mensuales alcanzan el punto de equilibrio alrededor del mes sesenta y uno; quedarse siete años genera aproximadamente $2,900, mientras que vender en el cuarto año implica perder alrededor de $2,600. La honestidad en la duración, no las matemáticas de la tasa, decide la cuestión.
¿Cuánto reduce la tasa 1 punto de descuento?
Típicamente 0.25%, aunque las cuadrículas varían de 0.125% a 0.375% y se comprimen a mayores cantidades de puntos. Un punto sobre $380,000 cuesta $3,800; con un ahorro completo de un cuarto de punto de $62 mensuales, el punto de equilibrio se encuentra cerca del mes sesenta y uno. Siempre exija el calendario específico por punto del prestamista en lugar de asumir la regla general.
¿Qué sucede con los puntos si refinancio o vendo temprano?
Se evaporan. Los puntos compran una tasa vinculada a ese préstamo específico; el pago por venta o refinanciamiento deja cualquier saldo no recuperado. Cuatro años en nuestro ejemplo, $2,600 de los $7,600 permanecen no recuperados, lo que explica por qué los puntos son adecuados para compradores con horizontes largos y penalizan a los móviles, independientemente de lo que sugiera la tasa principal.
¿Son deducibles los puntos de la hipoteca?
Potencialmente. Los puntos en la compra de una residencia principal son generalmente deducibles en el año en que se pagan si se detallan y se cumplen las condiciones del IRS; los puntos de refinanciamiento deben deducirse a lo largo de la vida del préstamo. Los aumentos en la deducción estándar posterior a 2017 significan que muchos declarantes ya no detallan, lo que hace que la deducción sea irrelevante; verifique su situación con un profesional de impuestos.
¿Puede el vendedor pagar mis puntos de hipoteca?
Sí, los puntos pagados por el vendedor son un costo de cierre negociable, común en mercados lentos, y trasladan la carga del punto de equilibrio a otra persona: usted recibe el pago más bajo sin contribuir con efectivo por adelantado. En tales acuerdos, tomar la máxima cantidad razonable de puntos es casi una opción gratuita en su presupuesto mensual.