Guide Complet
Pour en savoir plus, consultez notre Loans & Mortgage Guide.
Comment ça marche
Les points de réduction hypothécaire sont des intérêts prépayés : chaque point coûte 1 % du prêt à la clôture et achète un taux réduit de manière permanente, convertissant des liquidités initiales en coût mensuel réduit tant que vous détenez le prêt. La décision entière se résume à un chiffre — le mois de rentabilité, où les économies de paiement accumulées remboursent enfin la dépense initiale — et une entrée honnête : combien de temps vous allez réellement conserver le prêt, ce qui est rarement trente ans compte tenu des durées médianes inférieures à une décennie.Formule
Breakeven months = (points × 1% × loan) ÷ (payment at base rate − payment at reduced rate)
Conseils
- Achetez des points uniquement avec de l'argent qui resterait autrement inactif après le seuil de rentabilité.
- Après deux points, les réductions par point diminuent — interrogez la grille du prêteur.
- Demandez des points payés par le vendeur dans les marchés d'acheteurs avant de payer les vôtres.
- Les points sur un refinancement doivent être amortis pour les déductions ; les achats diffèrent — demandez à un pro.
- Si la durée est incertaine, les points négatifs (crédit du prêteur, taux plus élevé) inversent la logique.
Questions fréquentes
Les points hypothécaires valent-ils la peine d'être payés ?
Seulement au-delà du seuil de rentabilité. Deux points coûtant 7 600 $ sur un prêt de 380 000 $ qui économise 124 $ par mois atteignent le seuil de rentabilité autour du mois soixante et un — donc rester sept ans rapporte environ 2 900 $, tandis que vendre au bout de quatre ans entraîne une perte d'environ 2 600 $. L'honnêteté de la durée, et non les calculs de taux, décide de la question.
Combien un point de réduction abaisse-t-il le taux ?
Typiquement 0,25 %, bien que les grilles varient de 0,125 % à 0,375 % et se compressent à des niveaux de points plus élevés. Un point sur 380 000 $ coûte 3 800 $ ; avec une économie d'un quart de point de 62 $ par mois, le seuil de rentabilité se situe près du mois soixante et un. Demandez toujours le calendrier spécifique par point du prêteur plutôt que de supposer la règle générale.
Que se passe-t-il avec les points si je refinance ou vends tôt ?
Ils s'évaporent. Les points achètent un taux attaché à ce prêt spécifique ; le remboursement par vente ou refinancement laisse tout solde non récupéré. Quatre ans dans notre exemple, 2 600 $ des 7 600 $ restent non récupérés — c'est pourquoi les points conviennent aux acheteurs avec des horizons longs et pénalisent ceux qui sont mobiles, peu importe ce que le taux principal suggère.
Les points hypothécaires sont-ils déductibles d'impôt ?
Potentiellement. Les points sur l'achat d'une résidence principale sont généralement déductibles l'année où ils sont payés si vous détaillez et que les conditions de l'IRS sont respectées ; les points de refinancement doivent être déduits sur la durée du prêt. Les augmentations de la déduction standard après 2017 signifient que de nombreux déclarants ne détaillent plus, rendant la déduction sans objet — vérifiez votre situation avec un professionnel des impôts.
Le vendeur peut-il payer mes points hypothécaires ?
Oui — les points payés par le vendeur sont un coût de clôture négociable, courant dans les marchés lents, et ils transfèrent le fardeau du seuil de rentabilité à quelqu'un d'autre : vous percevez le paiement réduit tout en ne contribuant aucun des fonds initiaux. Dans de telles transactions, prendre le maximum de points raisonnables est presque une option gratuite sur votre budget mensuel.