Guida Completa
Approfondisci nella nostra Loans & Mortgage Guide.
Come funziona
I punti sconto mutuo sono interessi prepagati: ogni punto costa l'1% del prestito alla chiusura e acquista un tasso permanentemente più basso, convertendo denaro anticipato in costi mensili ridotti per tutto il tempo in cui detieni il prestito. L'intera decisione si comprime in un numero — il mese di pareggio, in cui i risparmi sui pagamenti accumulati ripagano finalmente l'uscita iniziale — e un input onesto: quanto a lungo manterrai realisticamente il prestito, che raramente è di trenta anni date le durate medie sotto un decennio.Formula
Breakeven months = (points × 1% × loan) ÷ (payment at base rate − payment at reduced rate)
Suggerimenti
- Acquista punti solo con denaro che altrimenti rimarrebbe inattivo oltre il punto di pareggio.
- Dopo due punti, le riduzioni per punto diminuiscono — interroga la griglia del prestatore.
- Chiedi punti pagati dal venditore nei mercati per acquirenti prima di pagare i tuoi.
- I punti su un rifinanziamento devono essere ammortizzati per le detrazioni; gli acquisti sono diversi — chiedi a un professionista.
- Se la durata è incerta, i punti negativi (credito del prestatore, tasso più alto) capovolgono la logica.
Domande frequenti
I punti ipotecari valgono la pena di essere pagati?
Solo oltre il punto di pareggio. Due punti che costano $7,600 su un prestito di $380,000 che risparmia $124 mensili raggiungono il pareggio intorno al sessantunesimo mese — quindi rimanere sette anni porta a guadagnare circa $2,900, mentre vendere al quarto anno comporta una perdita di circa $2,600. L'onestà della durata, non la matematica del tasso, decide la questione.
Quanto abbassa il tasso 1 punto di sconto?
Tipicamente 0.25%, anche se le griglie variano da 0.125% a 0.375% e si comprimono con un numero maggiore di punti. Un punto su $380,000 costa $3,800; con un risparmio di un quarto di punto di $62 mensili, il pareggio si raggiunge intorno al sessantunesimo mese. Richiedi sempre il programma specifico per punto del prestatore piuttosto che assumere la regola generale.
Cosa succede ai punti se rifinanzio o vendo anticipatamente?
Scompaiono. I punti acquistano un tasso legato a quel prestito specifico; il pagamento tramite vendita o rifinanziamento lascia qualsiasi saldo non recuperato. Quattro anni nel nostro esempio, $2,600 dei $7,600 rimangono non recuperati — ed è per questo che i punti si adattano a compratori con orizzonti lunghi e penalizzano quelli mobili, qualunque sia il tasso principale.
I punti ipotecari sono deducibili dalle tasse?
Potenzialmente. I punti su un acquisto di una residenza principale sono generalmente deducibili nell'anno in cui vengono pagati se si fa la detrazione e si rispettano le condizioni dell'IRS; i punti di rifinanziamento devono essere dedotti nel corso della vita del prestito. Gli aumenti della detrazione standard post-2017 significano che molti contribuenti non fanno più la detrazione, rendendo la deduzione irrilevante — verifica la tua situazione con un professionista fiscale.
Il venditore può pagare i miei punti ipotecari?
Sì — i punti pagati dal venditore sono un costo di chiusura negoziabile, comune nei mercati lenti, e spostano completamente il peso del pareggio su qualcun altro: tu ricevi il pagamento ridotto senza contribuire con alcun capitale iniziale. In tali accordi, prendere il massimo numero di punti sensati è quasi un'opzione gratuita sul tuo budget mensile.