Guia Completo
Saiba mais no nosso Comparison Guide.
Como funciona
Uma oferta de hipoteca é três números, não um: a taxa, os pontos e as taxas. A menor taxa raramente é o empréstimo mais barato, porque você a compra com pontos e custos de fechamento. Esta ferramenta compara duas ofertas com base no custo total ao longo dos anos que você realmente manterá o empréstimo — o horizonte honesto, uma vez que a maioria das hipotecas é quitada por uma venda ou refinanciamento muito antes de 30 anos. Ela calcula cada ofertaFórmula
Total cost = upfront (points x loan + fees) + interest paid over your stay | Break-even months = upfront gap / monthly payment gap
Dicas
- Compare Estimativas de Empréstimos no mesmo dia — as taxas mudam diariamente e uma cotação desatualizada não é comparável.
- Escolha com base no custo total ao longo do seu prazo real, não na taxa de 30 anos; a maioria dos empréstimos termina cedo.
- Um ponto (1% do empréstimo) para 0,25% de desconto se iguala em cerca de 5-7 anos — pague pontos apenas se você ficar além disso.
- Um empréstimo sem custos de fechamento apenas transfere taxas para uma taxa mais alta; analise ambas as estruturas no mesmo horizonte.
- A diferença no pagamento mensal financia o retorno dos pontos — uma diferença pequena significa um ponto de equilíbrio muito longo.
Perguntas frequentes
Os pontos de hipoteca valem a pena?
Apenas se você mantiver o empréstimo além do ponto de equilíbrio, tipicamente de cinco a sete anos por ponto. Cada ponto custa 1% do empréstimo antecipadamente e reduz aproximadamente 0,25% da taxa. Fique mais tempo e a economia de juros compensa; venda ou refinancie mais cedo e os pontos foram desperdiçados.
Como comparo duas ofertas de hipoteca?
Com base no custo total ao longo dos anos que você realmente manterá o empréstimo, e não na taxa nominal. Adicione os pontos e taxas de cada oferta aos juros que você pagará antes da sua saída esperada, levando em conta o saldo que você ainda deverá. A oferta com o custo total mais baixo é mais barata, independentemente da taxa.
Devo optar por uma taxa mais baixa com pontos ou uma taxa mais alta sem pontos?
Combine com seu prazo. Uma taxa mais baixa com pontos é vantajosa para uma manutenção longa; uma taxa mais alta sem pontos é melhor se você espera se mudar ou refinanciar dentro de alguns anos. A contagem de meses até o ponto de equilíbrio indica exatamente onde está a transição.
Quais taxas devo comparar em uma Estimativa de Empréstimo?
Página 2, seção A (cobranças de originação e pontos) e as taxas de terceiros nas seções B e C. As taxas controladas pelo credor são negociáveis e variam amplamente; as taxas de terceiros, como título e avaliação, diferem menos. Ignore os impostos e seguros pré-pagos — esses são seus custos independentemente do credor.
Uma hipoteca sem custos de fechamento é realmente gratuita?
Não. As taxas são transferidas para uma taxa de juros mais alta ou adicionadas ao saldo do empréstimo. Pode ser a escolha certa para uma manutenção curta, já que você evita o desembolso inicial, mas ao longo de um prazo longo, a taxa mais alta geralmente custa mais do que as taxas que substituiu.