Соотношение долга к доходу: Кредитор\

Коэффициент долга к доходу (DTI) — это число, которое кредиторы проверяют прежде, чем обратить внимание на что-либо другое. Он делит ваши общие ежемесячные платежи по долгам на ваш валовой ежемесячный доход и определяет, соответствуете ли вы требованиям для ипотеки, какую машину вы можете финансировать и какую ставку вам предложат. Это также единственное число, которое вы можете изменить перед подачей заявки.

Как рассчитывается DTI

Валовой ежемесячный доход: $6,000
Ежемесячные долги: $1,350 ипотека/аренда + $320 автомобиль + $180 студенческий кредит + $150 кредитные карты
Общие долги: $2,000
DTI: $2,000 / $6,000 = 33.3%
Кредиторы используют валовой доход — до налогообложения — и каждое ежемесячное обязательство в вашем кредитном отчете

Существуют две важные версии: фронтальный DTI учитывает только расходы на жилье (ипотека или аренда), в то время как задний DTI учитывает все — жилье плюс автомобиль, студенческие кредиты, кредитные карты и личные кредиты. Когда кредиторы говорят о DTI, они имеют в виду заднее число.

Пороговые значения, которые определяют ваше одобрение

Линия в 43% является потолком, вокруг которого строятся большинство квалифицированных ипотек (правило квалифицированной ипотеки), и многие автокредиторы и кредиторы по личным займам отказывают около 50%. Выше 50% большинство традиционного кредитования просто закрывает свои двери.

Как кредиторы используют DTI и кредитный рейтинг

Кредитный рейтинг оценивает риск; DTI оценивает способность. Рейтинг 780 с DTI 55% обычно отклоняется, потому что рейтинг говорит, что вы платите вовремя, а DTI говорит, что вы не можете позволить себе следующий кредит. Кредиторы комбинируют оба показателя: сильные рейтинги немного увеличивают потолок DTI, слабые рейтинги снижают его.

Два заявителя, оба с валовым доходом $7,000 в месяц
Заявитель A: $2,300 долгов = 32.9% DTI
Заявитель B: $3,600 долгов = 51.4% DTI
A подходит для ипотеки на $450,000; B отклоняется каждым традиционным кредитором
Один и тот же рейтинг, один и тот же доход — DTI является различием

Улучшение вашего DTI перед подачей заявки

1. Сначала погасите оборотный долг — кредитные карты погашаются быстрее, и их минимальные платежи могут составлять 2-3% от баланса
2. Избегайте новых кредитов за 6-12 месяцев до подачи заявки на ипотеку — новый автокредит может добавить 5-8 пунктов к DTI
3. Увеличьте доход, который учитывают кредиторы — зарплата, стабильные бонусы и дополнительный доход с двухлетней историей
4. Рефинансируйте или консолидируйте платежи, чтобы снизить ежемесячные обязательства — но никогда не продлевайте срок, по которому вы платите больше процентов
5. Отложите подачу заявки — погашение баланса карты в $10,000 за год может снизить DTI на 3-5 пунктов

DTI по типу кредита: пороговые значения различаются

Каждый канал кредитования устанавливает свои собственные границы. Ипотеки FHA принимают до 43-45% заднего DTI и являются классическим путем для заемщиков на грани; кредиты VA более снисходительны, обычно 41-50% с правилами остаточного дохода; кредиты USDA и джамбо находятся около 41-43%. Автокредиторы обычно ограничивают около 50% для стандартных ставок, а необеспеченные личные кредиторы сильно различаются — некоторые принимают 45-50% по премиальным ставкам, в то время как другие жестко останавливаются на 40%. Кредитные карты не имеют явного порога DTI, но высокий коэффициент подавляет рост вашего кредитного лимита и переводит вас в более рискованную категорию каждого продукта, на который вы подаете заявку.

• Ипотека FHA: потолок 43-45% — наиболее известный гибкий путь
• Обычная ипотека: жесткий потолок 43% для квалифицированных кредитов, 36% для лучших ставок
• Автокредиты: стандартные ставки обычно на уровне или ниже 50%, с сильным обеспечением
• Личные кредиты: 40-50% в зависимости от кредитора — самый непоследовательный барьер из всех

Поскольку барьеры различаются, ваша цель зависит от вашего следующего шага. Планируете ипотеку в ближайшие два года? Достигните менее 43%. Просто автомобиль? Менее 50% с первоначальным взносом обычно приемлемо. Общая нить: более низкий DTI обеспечивает более дешевые ставки у каждого кредитора, потому что этот коэффициент показывает, как кредиторы оценивают риск дефолта, а не только соответствие требованиям.

Итог

DTI — это число, которое определяет способность, и оно влияет на оценку кредитного риска. Держите его ниже 36% для гладких одобрений, понимайте, что 43% — это жесткий потолок для большинства ипотек, и рассматривайте все, что выше 50%, как сигнал исправить долг перед добавлением новых. Это единственное число для квалификации кредита, которое вы можете существенно изменить за год.