Подробное руководство
Подробнее — в нашем Loans & Mortgage Guide.
Как это работает
Ипотека — это амортизируемый кредит на 30 лет (или 15 лет): каждый ежемесячный платеж делится на проценты для банка и основной долг, уменьшающий ваш баланс. Двигатель начинает с цены вашего дома и первоначального взноса, определяет сумму кредита и проводит симуляцию по месяцам. Две вещи, которые большинство людей недооценивают. Во-первых, общая ежемесячная стоимость: PMI, когда кредит превышает 80% от стоимости (взимается до тех пор, пока не пересечет 80%), налог на имущество, страховка и HOA сверху основного долга и процентов. Во-вторых, общие проценты: по кредиту на $360,000 при 6.5% платеж может составлять $2,275, но кредит обойдется почти в $460,000 процентов за 30 лет — больше, чем сам кредит. Ползунок дополнительных платежей решает эту проблему: дополнительные $200 в месяц по тому же кредиту погасит его на годы раньше и сэкономит более $100,000 процентов, потому что дополнительные платежи — это чистый основной долг, который навсегда удаляет проценты, которые они бы сгенерировали. Понимание ваших личных финансов начинается с отслеживания того, куда уходят ваши деньги каждый месяц. Большинство людей недооценивают свои переменные расходы на 20-30 процентов, что делает бюджетирование невозможным. Первый шаг — записывать каждую транзакцию в течение 30 дней — не для того, чтобы ограничивать себя, а чтобы увидеть реальные паттерны. Как только вы узнаете о своих реальных расходах, вы сможете принимать обоснованные решения о компромиссах, а не задаваться вопросом, куда ушла ваша зарплата.Формула
M = P x r(1+r)^n / ((1+r)^n - 1) | P = home price - down payment
Советы
- 20% первоначального взноса избегает PMI — кредит, который начинается с 82% LTV, платит PMI годами, а не месяцами.
- Дополнительные платежи в первом десятилетии стоят 3-4 раза больше тех же долларов в последнем десятилетии (проценты начисляются заранее).
- Срок 15 лет по более низкой ставке лучше, чем 30 лет, оплаченные за 15 — сравните оба варианта перед принятием решения.
- Налоги на имущество растут с переоценкой — цифры первого года занижают долгосрочные отчисления.
Частые вопросы
Что включено в ипотечный платеж?
Основной долг, проценты, а также обычно эскроируемый налог на имущество и страхование жилья. PMI добавляется, когда первоначальный взнос составляет менее 20%, а взносы HOA являются отдельной ежемесячной платой, которую несут многие кредиты. Этот калькулятор моделирует полный пакет, чтобы итоговая сумма была честной.
Как работает PMI, и могу ли я его избежать?
PMI (страхование ипотечного кредита) защищает кредитора, когда вы вносите менее 20%. Обычно это стоит 0,3-1% от кредита в год и автоматически отменяется, когда ваш баланс падает ниже 80% от первоначальной стоимости — или когда вы запрашиваете его отмену по текущей стоимости. Первоначальный взнос в 20% полностью избегает этого.
Стоит ли делать дополнительные ипотечные платежи?
При ставках выше примерно 5% дополнительные платежи превосходят большинство гарантированных альтернатив — сэкономленные проценты не несут риска. Но пропустите их, если у вас есть задолженность с высоким процентом, недостаточный резервный фонд или низкая ипотечная ставка при наличии достойных доходов по облигациям. Также убедитесь, что ваш кредитор применяет дополнительные платежи к основному долгу, а не к следующему платежу.
В чем разница между 15-летними и 30-летними ипотеками?
15-летняя ипотека имеет более низкую ставку и вдвое меньшие общие проценты, но платеж примерно на 60-70% выше. Это требует дисциплины — если вы можете справиться с платежом, 15-летняя ипотека является более дешевым способом заставить математику работать. Если нет, 30-летняя ипотека с планом дополнительных платежей достигает той же цели почти так же хорошо.
Почему график амортизации загружен процентами в начале?
Проценты начисляются на текущий баланс, который наибольший в начале. В первые годы большая часть каждого платежа идет на проценты; разделение меняется примерно на полпути, когда основной долг наконец доминирует. Вот почему дополнительные ранние платежи имеют непропорционально большую силу.