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Comment ça marche
L'amortissement de propriété locative est le code fiscalFormule
Standard = basis ÷ 27.5 (half-year yr 1) | Cost-seg adds personalProperty ÷ 5yr-class and landImprovements ÷ 15yr-class | Shield = deduction × bracket
Conseils
- Allouez le prix d'achat entre le terrain et le bâtiment selon le ratio d'évaluation, jamais 100 % bâtiment.
- Les études de segmentation des coûts se remboursent au-dessus d'une base d'environ 500 000 $ ; en dessous, les répartitions faites soi-même invitent aux audits.
- L'amortissement continue pendant que l'unité est vacante — la vacance change le revenu, pas le calendrier.
- Suivez les améliorations séparément : un nouveau toit commence son propre compteur de 27,5 ans à la mise en place.
- N'oubliez pas les limites de pertes passives — l'abri d'amortissement du revenu W-2 nécessite un statut de professionnel de l'immobilier.
Questions fréquentes
Comment la dépréciation d'un bien locatif est-elle calculée ?
La base dépréciable divisée par 27,5 ans, résidentiel. Un bâtiment de 264 000 $ plus 6 000 $ de frais de clôture alloués déduit environ 9 818 $ par an — 4 909 $ la première année selon la convention de demi-année. Le terrain n'est jamais dépréciable, c'est pourquoi l'allocation terrain-bâtiment est l'élément le plus conséquent du calcul.
Qu'est-ce que la séparation des coûts sur un bien locatif ?
Une étude basée sur l'ingénierie divisant les composants du bâtiment en durées de MACRS plus courtes : éléments intérieurs sur des propriétés de cinq ans, travaux de site sur quinze ans. Séparer 10 % de la base du calendrier de 27,5 ans ici augmente les déductions de cinq ans de milliers et charge les boucliers fiscaux dans vos années de plus hauts revenus — accélération, pas de déductions totales supplémentaires.
Dois-je déprécier mon bien locatif ?
L'IRS considère la dépréciation comme autorisée ou admissible — la dépréciation omise est de toute façon déduite de la base lors de la vente, donc choisir de ne pas le faire renonce simplement à des années de boucliers fiscaux tout en faisant face à une récupération complète plus tard. Déclarez-la chaque année ; corriger les calendriers manqués est possible mais implique des formalités de formulaire 3115 que personne n'apprécie.
Que se passe-t-il avec la dépréciation lorsque je vends ?
Récupération : la dépréciation totale réclamée est imposée jusqu'à 25 % au niveau fédéral, superposée au traitement des gains en capital sur le gain restant. Vendre directement après des années de déductions de 9 800 $ abandonne une part significative à la clôture. Un échange 1031 transfère l'ensemble du calcul dans le bien de remplacement, c'est pourquoi les deux stratégies vont de pair.
La dépréciation s'applique-t-elle au terrain sous mon bien locatif ?
Jamais — le terrain ne s'use pas, donc seule la structure et les améliorations se déprécient. Les allocations de prix d'achat attribuent couramment 15 à 25 % au terrain en fonction des ratios évalués. Surestimer la part du bâtiment flatte temporairement les déductions et se dénoue douloureusement lors d'un audit ou d'une vente, donc ancrez l'allocation aux évaluations du comté.