Guía Completa
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Cómo funciona
La depreciación de propiedades de alquiler es el código fiscalFórmula
Standard = basis ÷ 27.5 (half-year yr 1) | Cost-seg adds personalProperty ÷ 5yr-class and landImprovements ÷ 15yr-class | Shield = deduction × bracket
Consejos
- Asigne el precio de compra entre el terreno y el edificio según la relación de evaluación, nunca 100% edificio.
- Los estudios de separación de costos se pagan solos por encima de aproximadamente $500,000 de base; por debajo de eso, las divisiones de bricolaje invitan a auditorías.
- La depreciación continúa mientras la unidad está vacante; la vacante cambia los ingresos, no el cronograma.
- Rastree las mejoras por separado: un nuevo techo comienza su propio reloj de 27.5 años al ser colocado.
- Recuerde los límites de pérdidas pasivas: el refugio de depreciación de ingresos W-2 necesita estatus de profesional inmobiliario.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la depreciación de una propiedad de alquiler?
La base depreciable dividida por 27.5 años, residencial. Un edificio de $264,000 más $6,000 de costos de cierre asignados deduce aproximadamente $9,818 anualmente — $4,909 en el primer año bajo la convención de medio año. La tierra nunca es depreciable, por lo que la asignación de tierra-edificio es el insumo más importante del cálculo.
¿Qué es la segregación de costos en una propiedad de alquiler?
Un estudio basado en ingeniería que divide los componentes del edificio en vidas más cortas de MACRS: elementos interiores en propiedad de cinco años, trabajo en el sitio en quince años. Dividir el 10% de la base del cronograma de 27.5 años aquí eleva las deducciones de cinco años en miles y carga los escudos fiscales en tus años de mayores ingresos — aceleración, no deducciones totales adicionales.
¿Tengo que depreciar mi propiedad de alquiler?
El IRS considera la depreciación como permitida o permitible — la depreciación omitida se deduce de la base en la venta de todos modos, por lo que optar por no hacerlo simplemente renuncia a años de escudos fiscales mientras aún enfrentas la recaptura total más tarde. Reclámala cada año; corregir cronogramas perdidos es posible pero implica el papeleo del formulario 3115 que a nadie le gusta.
¿Qué pasa con la depreciación cuando vendo?
Recaptura: la depreciación total reclamada se grava hasta un 25% a nivel federal, superpuesta bajo el tratamiento de ganancias de capital sobre la ganancia restante. Vender directamente después de años de deducciones de $9,800 entrega una parte significativa al cierre. Un intercambio 1031 transfiere todo el ajuste a la propiedad de reemplazo, por lo que las dos estrategias van juntas.
¿La depreciación se aplica a la tierra bajo mi alquiler?
Nunca — la tierra no se desgasta, por lo que solo la estructura y las mejoras se deprecian. Las asignaciones de precio de compra comúnmente asignan entre el 15% y el 25% a la tierra basado en ratios evaluados. Exagerar la parte del edificio adula temporalmente las deducciones y se deshace dolorosamente en una auditoría o venta, así que ancla la asignación a las evaluaciones del condado.