Пересчет ипотеки против рефинансирования против дополнительных платежей: что подходит?

Пересчет ипотеки применяет единовременную сумму к вашему остатку и перерасчитывает остаток по существующей ставке и сроку, снижая ваш обязательный платеж за скромную плату за обработку — обычно несколько сотен долларов — без нового кредита, новой ставки или полной переквалификации. Он конкурирует с двумя другими рычагами: рефинансированием, которое меняет весь кредит для захвата лучшей ставки, и добровольными дополнительными платежами по основному долгу, которые сохраняют платежи неизменными, сокращая срок и проценты. Все три используют одинаковую сумму денег с разными эффектами, поэтому выбор начинается с определения вашей реальной цели.

Сначала назовите цель

Эта таблица разрешает девяносто процентов путаницы, потому что большинство споров ставят ответы против неправильных вопросов. Кто-то, кто хочет немного свободы в напряженный месяц, нуждается в разговоре о пересчете, а не в лекции о процентных ставках; кто-то, кто стремится к улучшению на два пункта, нуждается в рефинансировании, а не в пересчете. Где цели размываются, вычислите оба пути с помощью калькулятора пересчета против рефинансирования и позвольте итогам голосовать.

Одна единовременная сумма, три будущих

ПЕРЕСЧЕТ: платеж $1,712 -> $1,491 (-$221/мес)
  Старая ставка сохранена, срок unchanged, плата ~$300
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ПЛАТЕЖ: платеж остается $1,712
  Срок сокращается на ~6 лет, сэкономленные проценты ~$58,000
РЕФИНАНСИРОВАНИЕ при 6.75% (рынок хуже вашего):
  Платеж $1,976 (+$264/мес) - отклонен мгновенно

Пример показывает, почему пересчет блестит в одной конкретной ситуации: ваша существующая ставка лучше любой доступной сегодня. Пересчет оставляет золотую ставку нетронутой, при этом преобразуя свободные деньги в меньшие обязательства. Когда рыночные ставки ниже ваших, рефинансирование естественно поглощает единовременную сумму и улучшает каждую последующую цифру — стандартная оценка представлена в когда рефинансирование оправдано.

Асимметрия гибкости

Вот почему многие финансовые планировщики предпочитают добровольные предоплаты для домохозяйств без твердой уверенности, принимая медленный видимый прогресс в обмен на нулевую структурную приверженность. Системная версия — скромные дополнительные автоматизированные ежемесячные платежи — захватывает большую часть экономии на процентах, оставляя кран закрываемым в трудные месяцы. Её кузен, би-недельный трюк, получает свою собственную проверку в би-недельные платежи исследованы.

Правила и особенности пересчета

• Одобрение инвестора варьируется; государственные кредиты часто ограничивают пересчет.
• Применяются минимальные единовременные суммы — обычно пять или десять тысяч долларов.
• Ставка и первоначальная дата погашения никогда не меняются, только платеж.
• Переквалификация кредита минимальна, в отличие от андеррайтинга рефинансирования.
• Обработка занимает недели; запросите документы заранее, а не в середине нехватки.

Поскольку ставка остается нетронутой, пересчет прекрасно сочетается со старыми кредитами с исторически низкими купонами — ситуациями, когда рефинансирование было бы саморазрушением. Он также полностью избегает гаuntlet оценки и андеррайтинга, что важно для любого, чья финансовая ситуация сложна, но чья денежная позиция сильна — в отличие от полных заявок, где ключевое число кредитора управляет всем.

Сокращения решений

1. Ставка лучше рыночной? Пересчет или предоплата — никогда не рефинансируйте вверх.
2. Ставка хуже рыночной? Рефинансируйте и включите единовременную сумму.
3. Цель — минимизация процентов с гибким доходом? Автоматизируйте дополнительные платежи по основному долгу.
4. Цель — облегчение обязательного платежа перед известным падением дохода? Пересчет.
5. Все еще в раздумьях? Оцените все три в связанных инструментах с идентичными вводами.

Итог

Пересчеты снижают счет, рефинансирование снижает ставку, дополнительные платежи по основному долгу снижают годы. Ваша ситуация определяет цель; арифметика лишь подтверждает это. Проведите сравнение один раз с реальными числами, отметьте, какой рычаг выбирает ваша цель, и прекратите позволять общим советам уговаривать вас на оптимум другого человека.