Рефинансирование безубыточности: метод месяц за месяцем

Месяц безубыточности рефинансирования — это момент, когда накопленная ежемесячная экономия наконец превышает то, что вы заплатили за новый кредит — расходы делятся на экономию, выраженную во времени. Рефинансирование до этого месяца тратит деньги; удержание далеко за его пределами приносит чистую выгоду. Метод ниже занимает десять минут с двумя числами, которые большинство заемщиков могут извлечь из своей документации сегодня, и заменяет народные советы о порогах снижения ставки арифметикой, адаптированной к вашему фактическому кредиту.

Шаг первый: учтите истинные расходы

Закрывающие расходы по рефинансированию обычно включают сборы кредитора, расходы на оценку и регистрацию прав, и запись — те же самые элементы, которые перечислены в объяснении закрывающих расходов. Два корректировки делают цифру честной: вычтите любые кредиты кредитора и решите намеренно, являются ли пункты расходом или покупкой. Включение расходов в баланс допустимо, но имейте в виду, что финансируемые расходы все равно будут погашены с процентами, поэтому рассматривайте общую сумму как инвестицию:

Сборы кредитора + регистрация + оценка: $4,900
Примененный кредит кредитора: -$700
Пункты, оплаченные для дополнительного снижения ставки: $0 (пропущены)
Чистая инвестиция: $4,200
(Включены в баланс? Все равно учитываются здесь как потраченные)

Шаг второй: честно измерьте экономию

Ежемесячная экономия — это старый основной долг и проценты минус новый основной долг и проценты — доли эскроу отменяются, потому что налоги не заботятся о том, какой кредитор у вас есть. Осторожно с классической иллюзией: продление с оставшимся сроком в двадцать два года до нового тридцати снижает платеж, но увеличивает общие проценты, поэтому облегчение платежа само по себе ничего не доказывает. Сравните аналогичные условия сначала, затем оцените изменения срока отдельно, используя логику в объяснении амортизации ипотеки:

Текущий основной долг и проценты: $2,214   Новый основной долг и проценты (та же модель оставшегося срока): $2,074
Истинная ежемесячная экономия: $140
Безубыточность: $4,200 / $140 = 30 месяцев
Месяцы 1-29: восстановление   Месяц 31+: прибыль $140/мес
Планируете переезд в месяц 24? Рефинансирование теряет $840 чистыми

Шаг третий: протестируйте по вашему горизонту

Месяц безубыточности имеет значение только относительно того, как долго вы на самом деле будете держать этот кредит — не обязательно дом, поскольку некоторые покупатели принимают свою ипотеку в передаче, а сам кредит. Оцените пессимистично: гибкость работы, семейные планы и местная мобильность все говорят о более коротких предполагаемых сроках. Рефинансирование, у которого безубыточность находится комфортно внутри даже вашей пессимистичной оценки, является надежным; то, которое требует оптимистичных предположений, — это подбрасывание монеты с таблицей. Более широкий вопрос о времени получает свое собственное внимание в когда рефинансирование оправдано, а выбор предложения против предложения следует методу сравнения.

Распространенные ошибки безубыточности

• Использование рекламируемых снижения платежей, которые скрывают более длительный срок за ними.
• Забывание предоплаченных пунктов и настройки эскроу внутри структуры расходов.
• Подсчет пропущенных платежей из первого срока рефинансирования как экономии — это отсрочки.
• Предположение о сроке на основе лучших планов, а не истории домохозяйства.
• Игнорирование того, что более низкая ставка сокращает безубыточность, если расходы остаются неизменными — пересчитайте математику каждый цикл предложения.

Рабочее решение, от начала до конца

1. Соберите чистые расходы из каждой оценки кредита, вычтя кредиты.
2. Рассчитайте ежемесячную экономию на одинаковых условиях с одинаковыми оставшимися сроками.
3. Разделите, чтобы получить месяцы безубыточности по каждому предложению.
4. Запишите ваше пессимистичное время удержания и сравните.
5. Продолжайте только там, где есть маржа, затем быстро фиксируйте — математика устаревает с предложениями.

Итог

Мысли о безубыточности превращают рефинансирование из фольклора в управление проектами: одно деление, протестированное против одного честного временного графика. Учтите расходы, исключите игры со сроками из экономии, разделите и сравните с пессимизмом. Заемщики, которые уважают эту небольшую долю, рефинансируют прибыльно в течение десятилетий; те, кто гонится только за снижением платежей, продолжают кормить кредиторов закрывающими сборами каждые несколько лет.