Объяснение эскроу-счетов: где ваши деньги ждут

Эскроу-счет — это счет, который ваш обслуживающий агент управляет для сбора налогов на имущество и страховых взносов в ежемесячных частях и оплаты этих счетов единовременно, когда они становятся подлежащими оплате. Вместо того чтобы сталкиваться с налоговым счетом в $4,800 каждый декабрь, вы финансируете его незаметно по $400 в месяц в рамках вашего обычного платежа. Счет существует, потому что кредиторы хотят быть уверены, что эти приоритетные счета будут оплачены — налоговый залог или истекшая полис угрожают их залогу, прежде чем это коснется вас.

Что проходит через эскроу

• Налоги на имущество — счета округа или муниципалитета, часто полугодовые или годовые.
• Страховые взносы для домовладельцев, обновляемые ежегодно.
• Страхование от наводнений или землетрясений, где это требуется, плюс полисы на ветер в некоторых прибрежных штатах.
• Страховые взносы по частной ипотеке на некоторые типы кредитов.
• Взносы HOA время от времени, хотя многие кредиторы оставляют их вне эскроу.

Ваш ежемесячный платеж, следовательно, делится на части: основной долг и проценты идут на кредит, в то время как часть эскроу предварительно финансирует налоговые и страховые счета следующего года. Куда уходит каждый доллар платежа со временем, отображается в объяснении амортизации. Эскроу — это скучная часть, именно поэтому она заслуживает десяти минут понимания — большинство споров по эскроу просто недопонимание арифметики.

Годовой анализ эскроу, без тайн

Раз в год обслуживающий агент прогнозирует предстоящие двенадцать месяцев выплат, добавляет разрешенный резерв, вычитает то, что в настоящее время находится на счете, и делит разницу на двенадцать, чтобы установить ваш новый депозит эскроу. Федеральные правила по RESPA ограничивают резерв до двух месяцев от общих годовых выплат по эскроу, хотя отдельные обслуживающие агенты могут удерживать меньше:

Налоги на имущество подлежат оплате: $4,560   Страховой взнос: $1,680
Годовые выплаты: $6,240   Ежемесячная база: $520
Разрешенный резерв (макс. 2 месяца): $1,040
Целевая сумма: $7,280   Текущая сумма: $6,100
Недостаток: $1,180 -> распределить на 12 месяцев = +$98/месяц
Новый платеж по эскроу: $618 (было $520)

Прочитайте это письмо с анализом, когда оно придет, а не откладывайте его. Каждый доллар изменения связан с прогнозируемым счетом или корректировкой резерва, оба из которых указаны в выписке. Если прогноз выглядит неверным — страховой взнос, который уже снизился, освобождение от налогов, которое наконец применили — оспорьте это с документами, прежде чем новый платеж вступит в силу.

Почему нехватки происходят у осторожных людей

Математика эскроу основывается на счетах прошлого года, так что любой скачок становится нехваткой в следующем году. Переоценки после покупки по более высокой цене — классическая причина: многие округа облагают налогом оцененную стоимость предыдущего владельца, пока продажа не вызовет переоценку, затем счет скачет. Увеличения страховых взносов были другой повторяющейся причиной в последние годы по всей стране. Выбор покрытия, который смягчает сторону взносов, сравнивается в математике восстановления покрытия, а региональные риски, которые требуют отдельных полисов в страховании от наводнений и землетрясений.

Как справиться с уведомлением о нехватке

1. Проверьте каждую прогнозируемую выплату по сравнению с фактическим счетом или предложением на обновление.
2. Выберите распределение или единовременную выплату на основе наличных резервов, а не гордости.
3. Проверьте, может ли освобождение от налогов, льгота для пожилых людей или апелляция уменьшить налоговую строку.
4. Перепроверьте страхование при обновлении — часть эскроу наследует любой взнос, который вы принимаете, поэтому выбор структуры покрытия напрямую влияет на ваш платеж.
5. Смоделируйте период восстановления с помощью планировщика нехватки эскроу, прежде чем выбирать вариант.

Эскроу или без эскроу?

Множество дисциплинированных владельцев отказываются от эскроу, паркуют эквивалент в высокодоходном счете и сами получают прибыль. Другие ценят автоматизацию больше, чем копейки процентов. Оба варианта имеют право на существование; плыть без решения — нет.

Итог

Эскроу — это предварительная оплата, а не загадочный сбор: налоги и страхование делятся ежемесячно, сводятся ежегодно, ограничиваются резервом в два месяца. Откройте письмо с анализом, проследите каждый измененный доллар до счета и действуйте по контролируемым строкам — апелляции и перепроверка страхования приводят к реальным деньгам. Счет требует десяти минут внимания в год и возвращает это с платежом, который никогда не удивит вас четырьмя цифрами.