Guía Completa
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Cómo funciona
La liquidez es inmobiliariaFórmula
Direct net = equity × (1 − cost%) − carrying × months | REIT net = equity × (1 − spread%)
Consejos
- Mantenga 6+ meses de capacidad de carga para que las ventas nunca se conviertan en ventas forzadas.
- Sincronice las ventas directas con las temporadas de listado de primavera; los cierres de invierno aumentan los costos de mantenimiento.
- Verifique los márgenes de oferta y demanda de los REIT antes de asumir que todos los REITs salen a la par.
- Recuerde que los impuestos son diferentes: los intercambios 1031 se ajustan a las salidas directas, no a las de REIT.
- Ajuste las necesidades de liquidez a los vehículos: las emergencias pertenecen al fondo líquido.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta vender una propiedad de alquiler?
Más allá del pago de cualquier préstamo, espere un 6–8% en comisiones de agentes, impuestos de transferencia y concesiones típicas del comprador, además de meses de costos de mantenimiento mientras esté en el mercado. Sobre $300,000 de capital, eso se acerca a $21,000 en transacciones más aproximadamente $2,200 mensuales hasta el cierre; la ruta directa en el escenario predeterminado netea alrededor de $270,200 después de cuatro meses.
¿Qué tan rápido puedo vender acciones de REIT por efectivo?
Ejecución el mismo día con liquidación en uno a tres días hábiles en corredores convencionales. Los costos son el diferencial entre la oferta y la demanda más cualquier impacto en el mercado; comúnmente décimas de un porcentaje en REIT líquidos, más amplio en fondos de nicho poco negociados. En comparación con más de cuatro meses y ~7% para propiedades directas, la diferencia de velocidad es todo el argumento estructural.
¿Son los REIT más arriesgados que poseer propiedades directamente?
Riesgos diferentes. Los REIT se revalorizan diariamente con los mercados; verá caídas temporales del 20–30% en tiempo real, mientras que la propiedad directa oculta su volatilidad detrás de tasaciones que simplemente puede no solicitar. La propiedad directa añade riesgos de concentración, inquilinos, mantenimiento e iliquidez. Ninguno es universalmente más seguro; distribuyen la incertidumbre a través de diferentes cronologías y temperamentos.
¿Cuál es la prima de liquidez en bienes raíces?
La compensación exigida por activos que no pueden salir rápidamente. Se presenta como descuentos por ventas apresuradas, meses de costos de mantenimiento y el amplio diferencial entre la oferta y la demanda entre lo que los propietarios esperan y lo que los compradores ofrecen en la fecha límite. La comparación predeterminada la cuantifica cerca de $29,000 sobre $300,000 — aproximadamente 9.6% — antes de contar cualquier recorte en un mercado en dificultades.
¿Puedo hacer un intercambio 1031 fuera de un REIT?
No en otra posición de REIT de manera útil; los intercambios de bienes similares bajo la Sección 1031 se aplican a propiedades inmobiliarias mantenidas directamente, no a valores, aunque las acciones de REIT nacionales recibidas en un intercambio de propiedad generalmente no cumplen con la calificación. Los inversores que desean diferir mantienen la propiedad directa; los inversores que eligen REIT aceptan el tratamiento de ganancias de capital en la venta a cambio de liquidez. Las decisiones estructurales preceden a la urgencia por años.