Подробное руководство
Подробнее — в нашем Investing Guide.
Как это работает
Решение между turnkey и value-add — это компромисс между сегодняшнимФормула
CoC(path) = (rent×12×65% − debt service) ÷ cash invested | VA invested = down + closing + rehab + carry(months × interest+holding)
Советы
- Получите три предложения от подрядчиков, прежде чем доверять любому бюджету на ремонт — перерасходы быстро съедают разницу.
- Расходы на содержание — это реальные деньги: проценты накапливаются во время ремонта, независимо от того, приносят ли единицы доход.
- Проверьте арендную стоимость после ремонта с управляющими недвижимостью, а не с оптимизмом по поводу ремонта.
- Преимущества добавленной стоимости накапливаются, когда вы повторяете это; один проект редко оправдывает кривую обучения.
- Сравните идентичные районы — сравнения между городами измеряют рынки, а не стратегию.
Частые вопросы
Что лучше для новых инвесторов: готовый бизнес или добавленная стоимость?
В этих случаях добавленная стоимость предлагает более высокую доходность, но требует управления подрядчиками и пяти неоплаченных месяцев — навыков, которых у первых покупателей редко бывает. Готовый бизнес с более низким CoC обеспечивает простоту. Обычная последовательность: начать с готового бизнеса, чтобы изучить операции, а затем применить стратегию добавленной стоимости, когда подрядчики и системы будут проверены.
Сколько дополнительной наличности нужно для сделки с добавленной стоимостью?
Бюджет на ремонт плюс расходы на содержание в темные месяцы. Здесь это составляет $48,000 на строительство плюс примерно $9,700 на проценты и расходы на удержание в течение пяти месяцев — около $57,700 сверх того, что связывает путь готового бизнеса. Недооценка расходов на содержание является самой распространенной ошибкой в моделировании добавленной стоимости, для предотвращения которой существует этот калькулятор.
Всегда ли добавленная стоимость превосходит готовый бизнес по доходности?
Нет — это полностью зависит от разницы между покупкой плюс ремонтом и стоимостью готового продукта. Когда скидка мала, дополнительный капитал снижает доходность ниже уровня готового бизнеса, и решение меняется. Калькулятор точно определяет, где находится точка пересечения для ваших двух кандидатных сделок, а не предполагает, что одна сторона выигрывает.
Чем BRRRR отличается от простой добавленной стоимости?
BRRRR добавляет этап рефинансирования: после ремонта новая оценка позволяет вам вернуть капитал на 75% от новой стоимости, перерабатывая ваш первоначальный взнос в следующую сделку. Простая добавленная стоимость удерживает объект с более высокой базой с помощью традиционного финансирования. Момент рефинансирования имеет свой собственный калькулятор в этой группе — запустите оба, чтобы увидеть, работает ли переработка.
Какое операционное соотношение я должен использовать для сравнений?
Тридцать пять процентов от валовой аренды покрывают налоги, страховку, вакантность, обслуживание и управление на типичных арендах для одного дома — достаточно консервативно для отбора. Что бы вы ни выбрали, применяйте это одинаково к обоим путям; асимметричные предположения — это то, как таблицы оправдывают сделки, которые реальность позже отвергает. Уточните с помощью фактических предложений перед переводом задатка.