Подробное руководство
Подробнее — в нашем Investing Guide.
Как это работает
Резерв для арендодателей — это выделенный фонд, финансирующий две категории затрат, которые генерирует каждая аренда: текущие ремонты — протекающие краны, неработающие розетки, покраска при смене арендаторов — и капитальные расходы, крупные замены, такие как крыши, системы HVAC и водонагреватели, которые появляются по десятилетним графикам, независимо от того, согласуется ли денежный поток или нет. Правила, такие какФормула
Set-aside(component) = replacement cost ÷ years remaining | Reserves = Σ components + repairs% of rent (age-banded) | Monthly = total ÷ 12
Советы
- Держите капитальные и операционные счета отдельно; смешанные резервы тратятся на мелочи.
- Повторно запускайте строителя после любого ремонта — новые компоненты сбрасывают свои часы старения.
- Свежий отчет об инспекции — лучший источник информации; предположения искажают оптимистичность.
- Старые объекты смещают вес с ремонтов на капитальные расходы — важен не только общий объем, но и соотношение.
- Резервы на дверь накапливаются по единицам; четырехквартирный дом нуждается в финансировании всего здания, а не только доли одной двери.
Частые вопросы
Сколько арендодателю следует откладывать на обслуживание каждый месяц?
Этот компонентный метод составляет около 330 долларов в месяц для здания стоимостью 240 000 долларов, которому 28 лет, сдаваемого за 2 100 долларов — около 16% от аренды, разделенной между текущими ремонтами и резервами на капитальные расходы. Более новые обновленные объекты составляют около 8–10% от аренды; устаревшие превышают 18%. Честный диапазон широк, поэтому компонентный расчет превосходит фиксированные правила.
Является ли правило 1% для обслуживания точным?
Это грубое среднее значение, которое неправильно оценивает оба конца. Один процент от 240 000 долларов составляет 2 400 долларов в год — близко к 3 900 долларов по этому калькулятору для здания возрастом 28 лет, но крайне высоко для нового строительства, которому, возможно, потребуется всего 1 200 долларов. Возраст, состояние и состав компонентов определяют реальные расходы; правила, основанные на проценте от стоимости, игнорируют все три.
Что считается капитальными расходами на арендуемую недвижимость?
Замены, которые продлевают срок службы или восстанавливают основные системы: крыши, системы HVAC, водонагреватели, циклы полов, внешняя покраска, бытовая техника. Текущие ремонты — сантехнические работы, заделка, подкраска — являются операционными расходами, которые можно полностью вычесть в этом году. Это различие важно дважды: резервы планируют капитальные расходы, а налоги рассматривают две категории по-разному.
Должны ли резервы быть на единицу или на объект?
Обе точки зрения важны: капитальные расходы зависят от размера здания — одна крыша покрывает четыре единицы — в то время как ремонты зависят от количества дверей. Создавайте резервы на основе стоимости всей конструкции, как это делает этот калькулятор, а затем делите на количество дверей, если хотите получить цену за единицу для сравнения сделок. Никогда не финансируйте четырехквартирный дом из денежного потока одной единицы.
Где должны храниться резервы арендодателя?
На высокодоходном сберегательном счете, отдельном от операционного расчетного счета — достаточно ликвидном, чтобы профинансировать экстренный ремонт крыши в течение нескольких дней, и достаточно скучном, чтобы деньги оставались до тех пор, пока не выйдет из строя его компонент. Более крупные портфели распределяют резервы по CD или казначейским облигациям, соответствующим ожидаемым срокам замены, сохраняя первый месяц любых неожиданностей полностью ликвидным.