Подробное руководство
Подробнее — в нашем Investing Guide.
Как это работает
Доходность на капитал — это ежегодный денежный поток до налогообложения, который генерирует недвижимость, деленный на фактические деньги, которые вы вложили для ее приобретения — первоначальный взнос плюс закрывающие расходы плюс любые срочные ремонты. В отличие от коэффициента капитализации, он учитывает финансирование: кредитное плечо увеличивает его, а дорогие долги подавляют его, именно поэтому инвесторы считают его истиной о конкретной сделке, а не о рынке. Арифметика проста, но знаменатель — это то место, где упрощенные версии обманывают. Пропуск $12,000 закрывающих расходов рядом с $75,000 первоначальным взносом завышает ответ более чем на два процентных пункта — навсегда, потому что эти деньги ушли в день подписания. Этот калькулятор явно оценивает эту честность: он вычисляет классическую доходность CoC за первый год, а затем пересчитывает ее с учетом амортизированных затрат на приобретение, равномерно распределенных по вашему предполагаемому сроку владения. При сроке владения в пять лет амортизированная цифра является справедливой; если вы продадите недвижимость в первый год, истинная доходность CoC за первый год мгновенно упадет к амортизированной линии. Читайте пару вместе — сделка, история которой зависит от забвения собственных сборов, не является сделкой.Формула
Cash invested = down + closing + repairs | CoC yr 1 = (rent − opex − debt service) ÷ cash invested | Amortized CoC = (cash flow − closing ÷ hold years) ÷ cash invested
Советы
- Цитируйте амортизированную сумму, когда срок удержания составляет пять лет или меньше — ранние продажи никогда не уменьшают сборы.
- Учитывайте каждый доллар приобретения: инспекции, пункты, титул, немедленная подготовка.
- Сравнивайте CoC только между сделками с аналогичным кредитным плечом; 75% LTV приукрашивает все.
- Предналоговые и предоценочные по замыслу — накладывайте их отдельно, никогда внутри CoC.
- Если амортизированный CoC оказывается близким к ставке вашего сберегательного счета, головная боль не оплачена.
Частые вопросы
Какова хорошая доходность по наличным средствам на арендуемой недвижимости?
Многие инвесторы ориентируются на 8–12% в стабильных рынках и хотят 15%+ в более сложных, но контекст имеет значение. По сравнению с безрисковой доходностью 4%, беззаемная доходность 5% выглядит низкой, в то время как заемная доходность 10% с реальным риском вакантности может быть справедливо оценена. Всегда сравнивайте с тем, сколько те же наличные средств приносят пассивно после налогообложения.
Следует ли учитывать закрывающие расходы в расчете доходности по наличным средствам?
Да — это деньги, которые вы тратите при покупке, и они должны быть включены в знаменатель. Амортизация этих расходов на протяжении срока владения показывает их справедливое ежегодное влияние: $12,000 сборов, распределенных на пять лет, вычитают примерно два пункта из сделки, приносящей 9% на $87,000 инвестированных, превращая заголовок в оценку.
Является ли доходность по наличным средствам тем же самым, что и ROI?
Не совсем. Доходность по наличным средствам измеряет денежный поток за один год по сравнению с вложенными наличными; ROI обычно означает общую прибыль — прирост капитала, погашение основного долга и денежный поток — по сравнению с вложенными наличными за весь срок владения. Сделка может показывать 8% доходности по наличным средствам, в то время как ее общая годовая ROI может составлять около 14%, когда амортизация и умеренный прирост капитала учитываются.
Следует ли учитывать погашение основного долга ипотеки в доходности по наличным средствам?
Нет. Погашение основного долга создает капитал, а не наличные средства, поэтому пуристы исключают его. Некоторые инвесторы отслеживают вариант общей доходности, который добавляет его обратно — по кредиту в $225,000 под 7%, в первый год основной долг составляет примерно $2,300, что стоит около 2.6 дополнительных пунктов на $87,000 инвестированных, если вы решите это учитывать.
Как заемное финансирование изменяет доходность по наличным средствам?
Механически: меньше наличных, та же аренда, минус обслуживание долга. Депозит в 25% может привести к доходности 9%, в то время как покупатель за наличные увидит 6.4% беззаемной доходности — разница — это работа заемных средств. Заемное финансирование работает в обе стороны; идентичная математика усиливает год вакантности в отрицательный денежный поток.