Пути удаления PMI: все способы выхода, сравнение

Частная ипотечная страховка защищает кредитора — не вас — когда покупка закрывается с менее чем двадцатью процентами первоначального взноса, и она выходит из картины через одну из нескольких дверей, правила которых отличаются больше, чем большинство заемщиков осознает. Знание всех путей удаления имеет значение, потому что стандартный путь, запланированная амортизация, обычно является самым медленным и дорогим. Каждая дверь имеет свой собственный порог капитала, документацию и особенности времени, и выбор правильной может закончить выплату премии на годы раньше.

Четыре двери, рядом

Законодательная основа — это Закон о защите домовладельцев: по обычным кредитам обслуживающие агенты должны автоматически прекращать PMI на семьдесят восемь процентов от первоначальной стоимости дома, если платежи актуальны, и должны уважать запросы заемщиков на восемьдесят процентов. Эти проценты ссылаются на первоначальную стоимость и график — вот почему чистое терпение является самой дорогой стратегией, когда рынок сделал половину работы за вас. Основы стоимости премии изложены в объяснении PMI; здесь мы оптимизируем выход.

Первая и вторая двери: терпение с толчком

Если стоимость в вашем районе никуда не ушла, ваш план зависит от календаря: достигните восьмидесяти процентов по графику, отправьте письменный запрос на отмену с любыми поддерживающими документами, которые перечисляет ваш обслуживающий агент, и подтвердите, что удаление появляется в следующем цикле выписки. Обслуживающие агенты обрабатывают тысячи таких запросов; вежливый, полный запрос, обработанный с первого раза, превосходит повторяющиеся частичные запросы. Отметьте свой предполагаемый месяц достижения восьмидесяти процентов на календаре сейчас, потому что обслуживающие агенты обычно не обязаны сообщать о сбережениях в момент, когда вы пересекаете линию.

Третья дверь: краткий путь на основе стоимости

Покупка: $375,000 с 10% первоначального взноса -> первоначальная стоимость $375,000
Текущий баланс: $318,000
80% от ПЕРВОНАЧАЛЬНОЙ стоимости: $300,000 <- целевой путь по графику
Сегодняшняя оценочная стоимость: $430,000 -> 80% = $344,000
$318,000 баланс уже превышает барьер в $344,000
Результат: новая оценка поддерживает запрос на немедленную отмену

Запросы на основе стоимости имеют свои условия: инвесторы обычно требуют, чтобы кредит был выдержан — часто около двух лет — когда запрос основан на оценке, а не на погашении основного долга, они обычно заказывают оценку через свой собственный канал за ваш счет, и улучшения плюс сильный местный рынок укрепляют дело. Даже после оплаты нескольких сотен долларов за оценку, прекращение премии, которая может составлять двести долларов или более в месяц, окупается в течение нескольких месяцев. Моделируйте свою точную точку пересечения с помощью калькулятора удаления PMI перед заказом чего-либо.

Четвертая дверь: реструктуризация кредита

Перерасчет применяется к единовременной сумме к балансу и пересчитывает платеж по той же ставке, снижая LTV ниже порога одним ударом за скромный сбор за обработку и без полной повторной квалификации. Рефинансирование достигает того же, заменяя кредит, что имеет смысл только тогда, когда улучшение ставки также оправдывает закрывающие расходы. Между двумя, перерасчет исключительно для устранения PMI обычно более чистый; механика пересчета изложена в как работает перерасчет. Обратите внимание, что кредиты FHA ведут себя иначе — их страховка следует правилам MIP, а не этому руководству — поэтому подтвердите тип вашего кредита перед планированием.

Контрольный список выполнения

1. Определите тип вашего кредита и подтвердите PMI, а не премию в стиле FHA.
2. Получите свой текущий баланс и вычислите LTV по сравнению как с первоначальной, так и с текущей стоимостью.
3. Спросите обслуживающего агента в письменной форме, какие пути удаления они уважают и их список документации.
4. Подайте полный пакет — письмо с запросом, оценка, если требуется, подтверждение текущих платежей.
5. Подтвердите удаление в следующей выписке и добивайтесь возврата любой избыточно собранной премии.

Итог

Четыре двери, один принцип: запланированный путь — это минимум, а не план. Вычислите свое положение по сравнению как с первоначальной, так и с текущей стоимостью, взвесьте несколько сотен долларов за оценку против лет премий и выберите самую быструю дверь, которую поддерживает ваш капитал. Заемщики, которые спрашивают, в письменной форме, с правильными цифрами, последовательно выходят на годы впереди соседей, которые предполагали, что банк поднимет руку первым.