Seguro de Inundación y Terremoto: Por qué tu póliza de hogar los excluye y quién necesita cobertura

Los dos desastres más propensos a destruir una casa estadounidense son los dos que su póliza estándar excluye por nombre. El seguro contra inundaciones y el seguro contra terremotos existen como productos separados precisamente porque el seguro de propietarios de vivienda los rechaza, y los propietarios que aprenden esto de un ajustador en lugar de una página de declaraciones son los que financian una reconstrucción con sus ahorros. Aquí se explica cómo funciona cada cobertura y quién realmente la necesita.

Por qué las pólizas estándar excluyen ambos

Los aseguradores fijan el precio del riesgo que pueden distribuir. Las inundaciones y los terremotos no superan esa prueba dos veces: cuando ocurren, afectan a miles de asegurados en la misma hora, una pérdida correlacionada que puede quebrar a una aseguradora, y solo las personas cercanas al peligro compran voluntariamente, lo que concentra aún más el riesgo. La respuesta de la industria fue excluir ambos peligros de cada póliza de HO y permitir que programas especializados, incluido el gobierno federal, los cubran.

Seguro contra inundaciones: NFIP y el mercado privado

La mayor parte de la cobertura contra inundaciones en EE. UU. aún proviene del Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones, con un límite de $250,000 para el edificio y $100,000 para el contenido — a menudo no es suficiente para ninguno de los dos. Los aseguradores privados de inundaciones ahora compiten en la mayoría de los estados con límites más altos y, a veces, mejores precios. Dos reglas sorprenden a los compradores: las pólizas del NFIP tienen un período de espera de 30 días antes de que comience la cobertura, por lo que no se puede comprar cuando la tormenta ya está nombrada, y inundación significa agua que sube desde el exterior — una tubería rota es responsabilidad de su póliza regular, no de esta.

Seguro contra terremotos: póliza separada, deducible en porcentaje

La cobertura contra terremotos se vende como una póliza independiente o un endoso, y su deducible es la característica principal: típicamente 10 a 25 por ciento del límite de la vivienda, con algunos programas que ofrecen opciones de hasta 5 por ciento. En una casa de $500,000, un deducible del 15 por ciento significa que los primeros $75,000 de daños son suyos. La cobertura existe para el escenario catastrófico: la casa destruida, no la chimenea agrietada, que es por qué se fija el precio y se estructura de manera tan diferente a todo lo demás que posee.

Quién realmente las necesita

Para inundaciones, comience con los mapas de inundaciones de FEMA: las casas en zonas de alto riesgo (designaciones A y V) con hipotecas respaldadas por el gobierno federal deben tenerla. Pero la estadística más silenciosa importa más: una gran parte de los reclamos del NFIP, históricamente un cuarto a dos quintos, provienen de fuera de las zonas de alto riesgo, donde las primas son mucho más baratas. Zona de riesgo moderado, cuesta abajo de una fuerte lluvia, o en un área con desagües pluviales envejecidos: la fijación de precios de riesgo preferido facilita la decisión. Para terremotos, el riesgo se concentra en los sistemas de fallas de la costa oeste, pero zonas sísmicas significativas llegan hasta Missouri, Carolina del Sur y Oklahoma. Las casas más antiguas, la mampostería no reforzada y las casas en cimientos elevados enfrentan los peores daños, y la adaptación puede reducir tanto el riesgo como la prima.

Los inquilinos no están exentos de la lógica: la póliza de su arrendador cubre el edificio, nunca sus pertenencias. Existe cobertura solo para contenido contra inundaciones y terremotos y cuesta una fracción de la versión para propietarios. Un fondo de emergencia dimensionado al deducible porcentual es la pieza complementaria que necesita cualquiera de las pólizas.