Подробное руководство
Подробнее — в нашем Loans & Mortgage Guide.
Как это работает
Земельный контракт — также называемый контрактом на право собственности или продажей с правом выкупа — передает владение немедленно, в то время как продавец сохраняет юридическое право до окончательной оплаты. Поскольку покупатели приходят, не имея возможности квалифицироваться в другом месте, контракты объединяют два скрытых премиума: цена выше оценочной рыночной стоимости, обычно 5–15%, и процентная ставка выше действующих ипотек. На доме стоимостью $220,000 премиум в 8% добавляет $17,600 до начала финансирования; в сочетании с 9.5% против 6.6% ипотеки на финансируемый остаток и пятнадцать лет дополнительных процентов скрытая стоимость превышает $70,000 — для идентичного дома. Калькулятор явно оценивает оба премиума, вычисляет ежемесячный платеж и строит график капитала рядом: остатки по контракту падают медленнее каждый год, оставляя меньше защиты, если жизнь заставит продать. Структурные риски заслуживают равного внимания — покупатели обычно несут налоги, страхование и ремонты до того, как что-либо станет их собственностью, теряют законные защиты от изъятия, поскольку средства правовой защиты могут проходить через выселение, и сталкиваются с условиями о необходимости рефинансирования у продавца.Формула
Contract price = value × (1 + premium) | Payment = P×r/(1−(1+r)^−n) | Hidden cost = premium + interest gap vs market-rate mortgage
Советы
- Получите независимую оценку перед подписанием — премия невидима без нее.
- Зарегистрируйте контракт в земельном кадастре; незарегистрированные интересы теряют приоритет.
- Укажите в письменной форме, как и когда происходит передача права собственности, включая заявления о погашении.
- Запланируйте ремонт и налог на имущество с первого дня — контракт возлагает это на вас.
- Считайте даты погашения как сроки рефинансирования и начинайте квалификацию за год до этого.
Частые вопросы
Дороже ли земельный контракт, чем ипотека?
Практически всегда. Контракты обычно имеют наценку 5–15% плюс процентную ставку выше рыночной, поскольку продавцы устанавливают цены для зависимых покупателей. На доме стоимостью $220,000 наценка 8% и ставка 9.5% по сравнению с ипотечным кредитованием 6.6% добавляет примерно $70,000 за пятнадцать лет для одного и того же имущества.
Кто владеет домом во время действия земельного контракта?
Продавец удерживает юридическое право собственности до окончательной оплаты; покупатель имеет эквивалентный интерес и право владения. Это разделение имеет значение при дефолте — продавцы могут быстрее прибегать к средствам выселения, чем к ипотечному взысканию, а покупатели исторически теряли как собственный капитал, так и право на проживание с ограниченной процедурой.
Что произойдет, если продавец умрет или дом будет изъят в ходе моего контракта?
Без регистрации ваше требование конкурирует с наследниками имущества, ипотечным кредитором продавца и кредиторами по судебным решениям — и может полностью исчезнуть. Регистрация меморандума контракта, получение титульного страхования и эскроу платежей существенно защищают ваши интересы, поэтому сохраняйте записи о платежах и подавайте документы своевременно на уровне округа.
Строит ли земельный контракт кредит?
Редко. Большинство продавцов — это физические лица, которые никогда не сообщают историю платежей в бюро, поэтому годы идеальных платежей могут не оставить следа. В то же время пропущенные платежи могут привести к утрате. Если целью является строительство кредита, обеспеченные карты и кредиты для строительства кредита выполняют эту задачу явно.
Могу ли я позже рефинансировать земельный контракт в ипотеку?
Да, и многие контракты это предполагают — иногда с условиями, заставляющими решить этот вопрос. Рефинансирование требует достаточного капитала, приемлемого кредита на тот момент и сотрудничества со стороны продавца, предоставляющего зарегистрированное удовлетворение. Бюджетируйте закрывающие расходы дважды: один раз при подписании, один раз при конверсии.