Когда не стоит рефинансировать: честный анализ затрат

Знать, когда не стоит рефинансировать, требует оценки полной анализа затрат — видимые сборы при закрытии плюс невидимые: сброс амортизации, растяжение сроков, потеря баллов и накопительное затягивание повторных транзакций. Маркетинг показывает одну строку — платеж; затраты скрываются под ней. Эта статья честно каталогизирует затраты, а затем описывает ситуации, когда отказ от рефинансирования лучше, чем его принятие, потому что самое сильное решение о рефинансировании иногда — это то, что вы не подписываете.

Уровень первый: сборы, которые все видят

Сборы за оформление, оценку, титул, расчет и регистрацию обычно составляют тысячи долларов — уровень, который охватывает каждое обсуждение безубыточности, подробно описанный в расшифровка затрат на закрытие. Это самый маленький уровень. Включенные в баланс, сборы психологически исчезают, в то время как накапливаются молча по ставке займа в течение тридцати лет. Четырехтысячная сборка, финансируемая под семь процентов, стоит примерно вдвое больше за весь срок, что значительно изменяет маркетинговые заявления о безсборных предложениях.

Уровень второй: сброс амортизации

Сегодня: $180,000 остаток, 6.00%, 21 год осталось
Остаточные проценты по ТЕКУЩЕМУ пути: ~$118,000
Предложение: рефинансирование под 5.50%, но новый 30-летний срок
Проценты по НОВОМУ пути: ~$188,000
Ставка сэкономила 0.5%, но общие проценты УВЕЛИЧИЛИСЬ на ~$70,000
Продление срока поглотило прирост ставки несколько раз

Сброс — это самый тихий утечка богатства в потребительских финансах: каждое рефинансирование вновь загружает проценты на ваш весь оставшийся баланс. Заемщики с просроченными кредитами страдают больше всего, потому что их платежи в основном стали основным долгом — прогресс, который стирает рефинансирование. Механика того, почему зрелые платежи становятся основными, описана в амортизация объяснена; защита заключается в требовании равных сроков для сравнения перед тем, как восхищаться любым указанным платежом.

Контрольный список красного света

• Ваш реалистичный оставшийся срок находится где-то рядом с месяцем безубыточности.
• Предложенное улучшение ставки косметическое — доли, которые исчезают после сборов.
• Вы глубоко в кредите, и новый срок снова запускает часы.
• Более высокий коэффициент займа к стоимости из-за наличных средств вызовет новое ипотечное страхование.
• Вы рефинансировали в последние пару лет и планируете еще один раунд.
• Сигналы о работе, здоровье или семье предполагают мобильность, которую таблица игнорирует.

Зеленые огни, которые стоит уважать

Правильно задавайте вопросы о предложении

1. Требуйте сравнения платежей с одинаковым оставшимся сроком, а не тридцатилетнего по умолчанию.
2. Вычислите общие проценты по обоим путям на одинаковых горизонтах.
3. Добавьте каждый сбор, финансируемый или наличными, в числитель безубыточности.
4. Запишите свой пессимистичный срок и разместите безубыточность рядом с ним.
5. Спросите, что произойдет, если вы просто ничего не сделаете — базовый уровень всегда конкурирует.

Этот последний вопрос заслуживает акцента: ничего не делать тоже имеет свою выгоду, а именно сохранение зрелой амортизационной кривой и полное избегание транзакционного риска. Предложения приходят, оформленные против нуля; честная рамка сравнивает с вашим текущим путем, который формализует метод безубыточности. Предложения по наличным средствам добавляют еще одно допрос — дисциплинарные ворота в руководстве по наличным средствам применяются перед любой подписью.

Итог

Рефинансирование — это транзакция, которая должна превзойти свой собственный анализ затрат: сборы, сброс амортизации, растянутые сроки и затягивание повторений все голосуют против маржинальных движений. Требуйте сравнения с равными сроками, честности в общих процентах и пессимистичных оценок сроков перед тем, как восхищаться любым снижением платежа. Когда затраты перевешивают выгоду — что для зрелых кредитов и косметических разрывов в ставках происходит большую часть времени — отказ не является нерешительностью; это прибыльный ответ.