Окна блокировки ставок: когда замораживать вашу ипотечную ставку

Блокировка ставки — это письменное обещание кредитора удерживать вашу котируемую ипотечную ставку по определенной цене в течение определенного окна — обычно тридцати, сорока пяти или шестидесяти дней — пока ваш кредит движется к закрытию. Блокировка превращает неопределенность ставки в уверенность в расписании: что бы ни делали рынки во время вашего эскроу, ваша ставка остается неизменной. Стратегия не в предсказании; это сопоставление окна с вашим фактическим графиком, чтобы гарантия пережила бумажную волокиту, а не исчезла посреди эскроу.

Что фиксирует блокировка, а что нет

Блокировка фиксирует ставку и обычно связанные с ней пункты или кредиты. Она не фиксирует налоги, страховку, результаты оценки или саму дату закрытия. Затраты, связанные со ставкой — ценообразование кредитора — защищены; все остальное продолжает двигаться независимо. Вот почему блокировку лучше понимать как страхование одного входа платежа, а не всей сделки. Другие входы, от уровня кредита до уровня кредита, разбираются в что влияет на вашу ипотечную ставку.

Сопоставьте окно с реальным графиком

Наиболее распространенная и наиболее дорогая ошибка — это блокировка на тридцать дней по делу, которому нужно сорок пять. Очереди подбора, задержки оценок и медленный сбор документов незаметно отнимают календарные дни. Попросите вашего кредитного специалиста дать честную оценку дней до закрытия с учетом текущего объема, затем добавьте буфер:

1. Чистая покупка с быстрым временем отклика: тридцать дней часто реалистично.
2. Доходы от самозанятости, подарочные средства или анкета по кондоминиуму: лучше сорок пять.
3. Новое строительство с графиком строительства: обсудите шестьдесят и более или форвардные блокировки.
4. Рефинансирование с отзывчивым заемщиком: тридцать дней часто достаточно.
5. Что бы вы ни выбрали, добавьте неделю запаса, а не ставьте на совершенство.

Снижения ставок: страхование самой блокировки

Некоторые кредиторы прикрепляют опцию снижения ставки: если рыночные ставки значительно упадут ниже вашей заблокированной ставки до закрытия, вы получите более низкую ставку один раз, обычно за плату или немного худшую начальную цену. Внимательно прочитайте условия — большинство требует, чтобы улучшение преодолело порог и произошло в течение окна блокировки. Снижение ставки превращает ваш самый большой сценарий сожаления в скромную стоимость, что именно тот вид асимметрии, за который стоит заплатить, когда ставки кажутся нестабильными. Сравните цену опции с вашим собственным уровнем терпимости к сожалениям, а не с нулем.

Когда блокировки истекают: продления и переоценка

Блокировка: 6.375% на 30 дней, контракт подписан на 2-й день
День 22: оценка заказана поздно, возвращается на 31-й день
Блокировка истекает на 30-й день -> запрашивается продление
Стоимость продления: 0.25% от $340,000 = $850 за 7 дней
Или повторная блокировка по текущему рынку: 6.625% = +$47/месяц навсегда
$850 один раз против $47 x 360 месяцев = $16,920 за срок

Продления существуют именно потому, что дела срываются, и они почти всегда дешевле, чем повторная блокировка по худшему рынку. Поговорите о плате за продление — некоторые кредиторы отменяют короткое продление за свои собственные задержки, такие как медленная оценка, которую они заказали. Документируйте, кто вызвал срыв; это меняет, кто платит. Более широкий ландшафт сборов вокруг закрытия описан в декодере затрат на закрытие.

Стратегические привычки, которые хорошо выдерживают время

• Сначала получите полное предварительное одобрение, чтобы блокировка происходила по делу, которое действительно может закрыться в пределах окна.
• Блокируйте сразу после контракта, когда уверенность в платеже важнее оптимизма по поводу снижения ставок.
• Никогда не блокируйте рефинансирование до тех пор, пока оценка не будет подтверждена, если кредитор это позволяет — стоимость определяет сделку.
• Подтвердите блокировку в письменной форме: ставка, пункты, длина окна и дата истечения.
• Запланируйте дату истечения самостоятельно с напоминанием за неделю до.

Итог

Относитесь к окну блокировки как к сроку проекта, который вы контролируете: измерьте истинный график, купите окно, которое ему соответствует с запасом, платите за снижение ставки, если страхование сожалений дешевое, и лично охраняйте дату истечения. Никто не может сказать вам, в каком направлении ставки будут двигаться в следующем квартале, и хорошая стратегия блокировки не требует этого прогноза — только то, что ваша бумажная работа завершится до того, как истечет ваша гарантия. Для справки о том, почему котировки вообще изменяются, держите что влияет на вашу ипотечную ставку в закладках.