Разрыв оценки? Пять вариантов, когда стоимость оказывается низкой

Разрыв оценки — это разница между вашей контрактной ценой покупки и стоимостью, которую лицензированный оценщик считает, что недвижимость поддерживает. Когда оцененная сумма оказывается ниже контракта, кредитор основывает кредит на оценке — а не на вашей согласованной цене — оставляя вам возможность уладить разницу или отменить сделку. Низкие оценки кажутся катастрофами в середине эскроу, но они разрешаются через пять хорошо известных путей, каждый из которых имеет свои затраты и профили рисков, о которых стоит знать, прежде чем эмоции выберут один из них.

Сначала поймите, почему кредит уменьшается

Контрактная цена: $420,000   Запланированный первоначальный взнос: $42,000 (10%)
Оцененная стоимость: $405,000
Кредит, основанный на оценке: $364,500 (90% от $405,000)
Наличные, необходимые: $420,000 - $364,500 = $55,500
Дополнительные наличные по сравнению с планом: $13,500 = разрыв
Или: продавец снижает цену до $405,000 -> план восстановлен

Кредитор никого не наказывает; правила обеспечения просто отказываются финансировать более чем поддерживаемый процент от доказанной стоимости. Все, что следует, — это переговоры о том, кто поглотит недостачу. Как складываются сопутствующие расходы, показано в объяснении закрывающих расходов, и стоит ли вообще спасать сделку, возвращается к дисциплине в сколько стоит дом, который вы можете себе позволить.

Вариант первый: пересмотреть цену

Самое чистое решение передает оценку продавцу как рыночное доказательство: независимый специалист только что заключил, что контракт превышает стоимость. Продавцы иногда пересматривают цену до оценки, чтобы не потерять финансируемого покупателя и не перезапускать рыночные часы. Принесите полный отчет, а не только заголовок — сопоставимые продажи и заметки о состоянии дают агенту по листингу материал для управления разочарованием своего продавца. Этот вариант ничего вам не стоит и часто работает именно потому, что уходить правдоподобно, если сохраняется взаимопонимание.

Варианты два и три: покрыть или разделить

Покрытие разрыва наличными рационально, когда вы сами исследовали рынок и пришли к выводу, что оценщик отстал от реальности — тонкие сопоставимые районы действительно производят консервативные значения. Это иррационально, когда вы просто спасаете победу в аукционе от арифметики. Разделение делит боль, но требует от обеих сторон принять, что среднее число не удовлетворяет ни одной из первоначальных позиций, а спасительные наличные несут альтернативные затраты против резервов, рассчитанных в планировании первоначального взноса.

Вариант четыре: пересмотр стоимости

1. Перечитайте полную оценку на предмет фактических ошибок — площадь, количество спален, оценки состояния.
2. Соберите лучшие сопоставимые объекты, которые оценщик пропустил, желательно закрытые продажи в последние месяцы поблизости.
3. Направьте исправления через формальный процесс пересмотра стоимости вашего кредитора, в письменной форме.
4. Примите, что результат варьируется; рассматривайте усилия как ограниченные по времени, а не открытые.

Истинные ошибки данных исправляются; простое несогласие с профессиональным мнением редко приводит к результату. Успех здесь экономит деньги всем, именно поэтому агенты в это инвестируют — но календарная дисциплина отделяет продуктивные обращения от мелочных споров, убивающих эскроу.

Вариант пять: воспользоваться условием

Уход под действующим условием в основном болезненно с точки зрения потраченных на инспекцию средств и потерянных недель, что дешевле, чем десятилетие переплаты. Эмоциональное влечение к спасению реально; математика аренды против покупки все еще будет актуальна в следующем сезоне, применительно к другому дому.

Выбор под давлением

• Проверьте сопоставимые объекты самостоятельно, прежде чем принимать оценку как истину.
• Определите ваше истинное число для ухода в письменной форме, прежде чем звонить кому-либо.
• Сравните наличные для покрытия разрыва с тем, что это делает с резервами и позиционированием PMI.
• Сохраняйте тон сотрудничества — продавцы ведут переговоры с партнерами, а не с противниками.

Итог

Низкая оценка — это информация, упакованная в пугающую оболочку: независимая оценка говорит, что цена превышает. Пересмотрите сначала, оспорьте истинные ошибки вторыми, и только обращайтесь к личным наличным, когда независимые доказательства — а не адреналин аукциона — говорят, что стоимость действительно там. Условия существуют именно для этого момента; знайте свои наизусть, прежде чем оценка будет заказана.