Guida Completa
Approfondisci nella nostra Investing Guide.
Come funziona
Uno scambio 1031 differisce l'imposta sulle plusvalenze e il recupero dell'ammortamento quando un immobile di investimento viene scambiato per un immobile di investimento di tipo simile — e la clausola che punisce scambi scorretti è il boot, qualsiasi valore che estrai lungo il percorso. Il boot in contante è il capitale di vendita che non raggiunge mai la proprietà sostitutiva; il boot ipotecario sorge quando il nuovo prestito più il nuovo capitale è inferiore al debito estinto, lasciando effettivamente fuoriuscire la leva in modo esente da tasse ma completamente tassabile. I porti sicuri sono meccanici: pari o superiore al prezzo, pari o superiore al capitale, pari o superiore al debito, con un intermediario qualificato che detiene i proventi e i cronometri di identificazione di 45 giorni e chiusura di 180 giorni in esecuzione. Questo calcolatore guida i tuoi numeri attraverso la cascata — costi di vendita, pagamento, capitale liberato, contante richiesto nella sostituzione inclusi i costi di acquisto — e isola qualsiasi boot rimasto. Il boot tassabile è soggetto a una tassa mista che approssima il trattamento delle plusvalenze federali, l'imposta statale e il carattere di recupero; l'output principale è l'imposta differita, dollari che rimangono investiti a compounding all'interno della sostituzione invece di lasciare con il closing. Gli scambi eseguiti perfettamente differiscono tutto. Quelli parziali differiscono la maggior parte — e conoscere il costo esatto di estrarre contante è ciò che trasforma la tentazione in una decisione informata.Formula
Equity = price − costs − payoff | Boot = max(0, equity − cash in) + max(0, old debt − new debt) | Deferred = gain-rate − boot-rate (blended 25%)
Suggerimenti
- Allineare l'intermediario qualificato prima di elencare — toccare i proventi annulla tutto.
- Pianificare la finestra di identificazione di 45 giorni il giorno della chiusura della vendita; è implacabile.
- Per evitare completamente il boot: comprare uguale o di più, reinvestire tutto il capitale e sostituire o superare il vecchio debito.
- I costi di acquisto contano per il valore ma non per il capitale reinvestito — budgetizzali separatamente.
- Il boot è tassato prima dal carattere di recupero; conferma il tuo tasso misto con un CPA prima di scambiare.
Domande frequenti
Che cos'è il boot in un scambio 1031?
Qualsiasi valore di scambio che mantieni invece di reinvestire: contante rimasto dopo aver acquisito il sostituto, o riduzione del debito quando il nuovo prestito è più piccolo del precedente. Qui, trasferire $230.000 di capitale più un prestito maggiore in un sostituto da $500.000 crea zero boot; incassare $40.000 invece rende quei $40.000 tassabili immediatamente.
Quanto tasse un scambio 1031 differisce effettivamente?
Guadagno realizzato moltiplicato per il tuo tasso misto — qui un guadagno di $132.000 a un presunto blend di riacquisizione federale-statale del 25% differisce circa $33.000. Differimento, non perdono: la base si trasferisce nel sostituto, e la riacquisizione alla fine colpisce a meno che non segua un altro scambio, motivo per cui gli investitori li concatenano per decenni.
Perché dovevo pagare tasse nonostante avessi fatto uno scambio?
Hai preso boot. Contante trattenuto dalla chiusura, un prestito sostitutivo più piccolo, o eccessive prorrate della stagione di chiusura attivano tutti il riconoscimento parziale. Gli scambi falliscono meccanicamente più spesso che legalmente: scadenze mancate e proventi toccati perdono tutto. Questa cascata mostra esattamente quale leva ha creato il residuo tassabile.
Uno scambio 1031 annulla la riacquisizione dell'ammortamento?
Non permanentemente — differisce la riacquisizione insieme al guadagno trasferendo la base rettificata in avanti. Il sostituto eredita la tua vecchia base più i nuovi miglioramenti, quindi la riacquisizione accumulata attende all'interno della matematica della nuova proprietà. Catena abbastanza scambi e mantieni fino alla morte, e gli eredi ricevono una base aumentata che cancella completamente la fattura differita secondo la legge attuale.
Posso prelevare contante da un scambio 1031 senza tasse?
Mai durante lo scambio stesso — il valore estratto è boot, tassato immediatamente indipendentemente dal successo complessivo dello scambio. Gli investitori che desiderano contante tipicamente rifinanziano il sostituto dopo la chiusura, che è proventi da debito piuttosto che valore di scambio. La sequenza è enormemente importante: scambia prima, prendi in prestito dopo, e documenta entrambi i bracci separatamente.