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Comment ça marche
Un seuil de rentabilité d'occupation STR est la part des nuits qu'une location à court terme doit vendre avant que ses revenus, nets des coûts par nuit, égalent ce qu'un locataire de douze mois aurait simplement payé. La définition expose le commerce clairement : chaque nuit réservée contribue au tarif de nuit moins ses coûts variables — nettoyage, fournitures, commission de plateforme — vers les mêmes factures fixes que la location longue durée couvre déjà, donc le seuil de rentabilité est égal au net de la location longue durée divisé par la marge par nuit, exprimée sur 365 jours. À un tarif de 185 $ avec 25 $ de coût variable, chaque nuit rapporte 160 $ ; couvrir un net de 42 000 $ pour une location longue durée nécessite 263 nuits, soit 72 % d'occupation — des chiffres exigeants sur les marchés de loisirs où 55 à 65 % est réaliste. En dessous du seuil de rentabilité, le STR vous paie des salaires pour un deuxième emploi ; au-dessus, la prime s'accumule rapidement, car chaque nuit après le seuil de rentabilité déduit sa pleine marge au résultat net. La comparaison honnête pèse également ce que les tableurs ne peuvent pas : le capital d'ameublement, le risque de réglementation, les fluctuations de la demande liées aux avis, et le fait psychologique qu'un locataire paie le premier jour, quelle que soit la saison, tandis que les réservations arrivent une demande à la fois.Formule
Margin/night = rate − variable cost | Breakeven nights = (long rent × 12 − fixed) ÷ margin | Breakeven % = nights ÷ 365
Conseils
- Tirez l'occupation attendue de douze mois de comparables locaux, pas de listes phares.
- Comptez chaque coût variable par nuit — les commissions de la plateforme représentent à elles seules environ 3%.
- Modélisez honnêtement les saisons intermédiaires ; un été fort ne garantit pas un hiver mort.
- Le seuil de rentabilité au-dessus d'environ 65% dans un marché saisonnier est un avertissement, pas un défi.
- Les revenus STR fluctuent d'un mois à l'autre ; la location à long terme est la référence ennuyeuse qui paie toujours.
Questions fréquentes
Quel taux d'occupation un Airbnb doit-il atteindre pour être rentable ?
Cela dépend de votre tarif par rapport à un benchmark de location à long terme, mais l'arithmétique est fixe : la marge nocturne multipliée par les nuits réservées doit dépasser le revenu net de la location à long terme. À 185 $ par nuit avec 25 $ de coûts variables, battre un locataire à 1 750 $ nécessite environ 72 % d'occupation ; si vous augmentez le tarif à 240 $, le même marché n'a besoin que de 55 %.
Une location à court terme est-elle vraiment plus rentable qu'une location à long terme ?
Souvent oui, mais seulement au-dessus du taux d'occupation de rentabilité — et l'intensité de gestion est le prix caché. Un STR générant 6 000 $ de plus par an qu'un locataire gagne ce supplément grâce à des dizaines de changements, de messages et de nettoyages. Évaluez honnêtement vos heures avant de déclarer victoire sur le ennuyeux bail de douze mois.
Comment calculer mon point de rentabilité Airbnb ?
Soustrayez les coûts variables par nuit du tarif nocturne, divisez la somme des coûts fixes annuels et du revenu net de location à long terme perdu par cette marge, puis convertissez en part de 365. Exemple : 42 000 $ de charges à une marge de 160 $ signifie 263 nuits — environ 72 % d'occupation pour l'année.
Quels coûts les nouveaux hôtes STR oublient-ils ?
Les commissions de plateforme autour de 3 %, le nettoyage professionnel entre les invités, une assurance plus élevée, le remplacement de meubles tous les quelques années, les permis, et les services publics qu'une maison vacante mais listée consomme encore. Oublier les coûts par nuit fausse gravement la rentabilité : 15 $ de coûts oubliés par nuit ajoutent environ 34 nuits à une rentabilité de 263 nuits.
La saisonnalité modifie-t-elle les calculs de rentabilité ?
La rentabilité annuelle reste, mais la faisabilité change énormément : un marché réservant 80 % des nuits d'été et 30 % des nuits d'hiver a besoin de la saison forte pour accumuler la majeure partie de la marge de l'année. Calculez les chiffres sur les tarifs saisonniers séparément — une moyenne pondérée cache si l'hiver épuise discrètement le travail de l'été.