Pre-approvazione vs Pre-qualificazione: Cosa Fanno Fidare i Finanziatori

Una pre-approvazione per un mutuo è una decisione di prestito condizionale che un finanziatore raggiunge dopo aver estratto il tuo credito e rivisto reddito, beni e debiti documentati. Una pre-qualificazione è un'opinione formata dai numeri che digiti in un modulo, senza nulla verificato. Il divario tra queste due parole è dove le offerte vengono vinte e perse: i venditori e i loro agenti leggono una lettera di pre-approvazione come prova che puoi effettivamente chiudere, mentre una pre-qualificazione spesso viene letta come una stima educata. Comprendere cosa si cela dietro ciascun documento ti dice quale portare al tavolo.

Cosa verifica effettivamente ciascun passaggio

Nessun documento è un impegno di prestito. L'approvazione completa arriva dopo un contratto eseguito, una perizia e un passaggio finale di underwriting sulla proprietà specifica. La pre-approvazione significa semplicemente che i fatti dal lato del mutuatario hanno superato il controllo. Questo è esattamente il motivo per cui gli agenti la considerano così importante: il modo più comune in cui un'offerta finanziata muore è la sorpresa dal lato del mutuatario, e una pre-approvazione filtra la maggior parte di queste prima che qualcuno accetti un'offerta. La meccanica di ciò che accade dopo l'accettazione vive in la guida ai costi di chiusura, ma la verifica del mutuatario avviene qui, prima.

Perché i venditori trattano le lettere in modo diverso

Dal lato del venditore, un'offerta accettata significa togliere la casa dal mercato per settimane. Se il compratore si rivela incapace di finanziare l'acquisto, quel tempo morto ha un costo reale, specialmente per un venditore che si è già impegnato in un altro acquisto. Una lettera di pre-qualificazione chiede al venditore di fidarsi di tre affermazioni non verificabili: il tuo reddito dichiarato, i tuoi debiti dichiarati e i tuoi risparmi dichiarati. Una pre-approvazione sostituisce la fiducia con il timbro di underwriting del finanziatore, motivo per cui i compratori concorrenti che ne possiedono una sono regolarmente preferiti anche a prezzi uguali. In situazioni di offerta multipla, la qualità della lettera può contare tanto quanto il numero su di essa.

Come i finanziatori arrivano al tuo importo pre-approvato

Il numero è aritmetico, non aspirazionale. I finanziatori misurano i tuoi debiti rispetto al reddito mensile lordo utilizzando i rapporti trattati in la guida al rapporto debito-reddito, poi pongono un limite al pagamento risultante a un prezzo che il tuo profilo di cassa e credito supporta:

Reddito mensile lordo: $7,400
Prestiti auto + prestiti studenteschi + minimi delle carte: $610
Limite posteriore al 43%: $7,400 x 0.43 = $3,182
Spazio per l'abitazione: $3,182 - $610 = $2,572
Con l'attuale tasso e tasse, $2,572 PITI supporta circa un prezzo di $385,000
Lettera emessa: fino a $385,000, soggetta a contratto e perizia

Nota che la lettera dice fino a. Nulla ti obbliga a spendere il limite, e allungarsi fino a esso lascia zero spazio per lo stile di vita con cui il pagamento deve coesistere. Calcola il tuo limite onestamente con il calcolatore di accessibilità mutuo prima che un finanziatore ti dia il suo, così che l'incontro dei due numeri sia una conferma piuttosto che uno shock.

Ottenere la pre-approvazione senza rovinare il tuo file

1. Controlla prima il tuo credito e contesta qualsiasi errore prima che un finanziatore lo veda.
2. Raccogli buste paga, W-2 o dichiarazioni fiscali, e due mesi di estratti conto in un'unica cartella.
3. Fai domanda con due o tre finanziatori all'interno di una breve finestra di shopping in modo che le richieste si raggruppino.
4. Chiedi a ciascuno una lettera di pre-approvazione completa, non una stampa di pre-qualificazione.
5. Richiedi che la lettera indichi cifre realistiche: un numero gonfiato non impressiona nessuno che legge lettere quotidianamente.

Quel terzo punto è importante perché i modelli di scoring del credito sono progettati per riconoscere la ricerca di tassi: più richieste di mutuo all'interno di una breve finestra vengono tipicamente valutate insieme piuttosto che accumulate. Raccogli preventivi finalisti all'interno di una finestra stretta, poi classificali utilizzando il metodo di confronto affiancato. Fai shopping duramente sul tasso stesso: i fattori sono suddivisi in cosa muove il tuo tasso di mutuo.

Mantenere viva l'approvazione fino alla chiusura

• Congela tutto il nuovo credito: niente finanziamenti per mobili, niente prestiti auto, niente nuove carte di negozio.
• Mantieni ogni lavoro e flusso di reddito stabili; cambiare datore di lavoro a metà file invita a una nuova verifica.
• Lascia i risparmi tranquilli tranne per le mosse di pagamento iniziali pianificate, e documenta qualsiasi cosa insolita.
• Rinnova la lettera se la tua ricerca si prolunga: la maggior parte ha una durata di novanta giorni.

La conclusione

Fatti pre-qualificare casualmente se vuoi una stima, ma fatti pre-approvare prima di visitare seriamente le case, e ottieni un'approvazione completamente sottoscritta se il mercato è brutale. Il vocabolario sembra una sottigliezza finché non vedi un venditore scegliere tra due offerte identiche e raggiungere quella supportata da documenti. Fai i documenti in anticipo, proteggi il file dopo, e la lettera lavora silenziosamente per te ad ogni passo successivo.

Quick Answer

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